Практика показывает, что нельзя полагаться только на ответственность застройщика, вытекающую из правовых норм. Предполагаемый покупатель должен понимать все тонкости процесса покупки жилья. Чтобы узнать, на какие моменты стоит обратить особое внимание. Узнайте, каковы риски и какие факторы могут их уменьшить или увеличить. Анализируем все нюансы: от документов до деятельности компании до настоящего времени. И только потом принимайте решение в пользу конкретного разработчика. Ведь при крупной покупке не бывает мелких деталей.
Сайт
Высокая информационная прозрачность компании – хороший знак. Изучив сайт уважающего себя строителя, вы легко найдете:
- актуальные контактные данные;
- сканированные копии документов компании, строящегося объекта (с разборчивыми печатями и подписями);
- информация о реализованных проектах;
- фотоотчеты или видео со стройки;
- Информация о том, как купить квартиру.
Какие документы проверить у застройщика
Прежде всего, следует ознакомиться с документами разработчика и объекта. Каждый потенциальный покупатель имеет на это право. Основные документы обычно доступны на официальном сайте разработчика в разделе «Документация». Некоторые из них необходимо опубликовать на сайте. Обратите внимание, что это отсканированные копии с печатями и подписями. Если какие-либо документы не представлены на сайте, обращайтесь напрямую в компанию. В соответствии с законодательством по запросу должны быть представлены документы, подтверждающие следующие обстоятельства:
Статус компании (учредительные документы):
- Устав организации;
- Свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН);
- свидетельство о регистрации;
- Выписка из ЕГРЮЛ.
законность строительства:
- действующее разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом (повят старости или мэрии города) и заявление о соответствии предприятия требованиям 214-ФЗ;
- Декларация проекта (опубликована);
- Проектная документация на объект;
- Договор банковской гарантии (если есть);
- договор страхования гражданской ответственности компании или документ, подтверждающий уплату взноса в Фонд защиты прав граждан – совладельцев строительных вложений.
Основными документами этого пакета являются разрешение на строительство и заявка на проект. Разрешение гарантирует, что застройщик прошел государственный контроль до начала строительства. В нем также указано, что вы можете строить на сайте. В проектной декларации содержится следующая информация: финансовые результаты и риски компании, описание нового строительства, сроки строительства и т. д. Застройщик может вносить изменения в проектную декларацию, но существенные изменения – только после консультации с акционерами.
Статус участка:
- Свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Срок аренды, указанный в договоре, такой же, как:
- со сроком строительства;
- собственник или арендатор земли – с клиентом или застройщиком;
- кадастровый номер участка и обозначение земельного участка – с данными в проектной документации.
Разрешение на подписание договора. Договор с покупателем могут заключить только следующие лица:
- управленческий состав компании, как определено в конституции;
- сотрудники компании, имеющие доверенность;
- Посредники, действующие на основании договора с застройщиком.
Вы должны не только убедиться, что все перечисленные документы доступны, но и внимательно их прочитать. Документация должна быть безупречной. Если вы обнаружите неточности в анализе документов – запросите дополнительную информацию у разработчика. Любые сомнения увеличивают риск, связанный с заключением договора купли-продажи.
После просмотра оригиналов документов в офисе обязательно попросите копию, чтобы внимательно изучить их в спокойной обстановке и подумать, какие вопросы задать разработчику.
Финансирование строительства
Важна информация об источниках финансирования объекта, которая содержится вопубликованная декларация конструкции. Есть три основных способа финансирования строительных проектов:
- собственные средства компании – это положительный показатель;
- банковские кредиты – достаточно положительный показатель
- Фонды акционеров – наиболее рискованный вариант.
Некоторые девелоперы получают финансирование проекта от банков, оплачивая заем за счет средств, полученных от покупателей. Этот факт можно считать положительным фактором. Ведь надежный банк заранее проанализирует все риски, связанные с реализацией проекта. А у застройщика будет достаточно средств, чтобы рассчитаться с подрядчиками и сдать дом в срок.
Опыт и репутация компании
Если девелопер использует только заемные средства и деньги акционеров, а не вкладывает собственные средства, сделка сопряжена с дополнительным риском. В таких случаях перебои во внешнем финансировании (например, медленные продажи домов) могут привести к приостановке строительства.
Считается, что чем старше компания, тем она надежнее. Обязательно нужно убедиться, что у застройщика есть положительный опыт строительства многоквартирных домов. Если с момента его регистрации в качестве юридического лица прошло меньше года, от покупки лучше отказаться.
Обратите внимание на ситуацию, когда компания была зарегистрирована 10 лет назад, доставила за это время несколько мелких предметов или не доставляла их вообще. Скорее всего, компания росла медленно или строилась на всякий случай.
