Подробно писать о популярной афере «Авито» или «Йоль» нет смысла, о ней знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец говорит об этом и говорит, что ее надо покупать в ближайшее время, но он может оставить ее себе, если перечислит залог. Доверенное лицо переводит деньги, даже не глядя на квартиру. Обычно просят небольшую сумму, в пределах 1000–2000 рублей. Поэтому мало кто обращается в правоохранительные органы. Конечно, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, он использовал в рекламе чужие фото.
Есть и другие, гораздо более тонкие способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных квартирных афер, которые нелегко распознать.
Передача задатка
Залог зачисляется в большинстве «чистых» транзакций, обычно в пределах 50 000–100 000 рублей. Оставшуюся часть стоимости квартиры продавец получает после регистрации перехода права собственности. Но его могут использовать мошенники с недвижимостью, схема очень простая:
- Продавец оформляет объявление с квартирой по привлекательной цене.
- Жилье осматривает покупатель, хозяин может даже снизить цену. Предоставляет полный пакет документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит ему.
- Покупатель соглашается с договоренностью, составляет договор купли-продажи с предоплатой, согласно которому в случае расторжения договора по вине покупателя все суммы остаются у продавца.
- С недвижимостью связаны неприятные обстоятельства, которые могут заставить покупателя отказаться от сделки: например, обвинения, арест, долги, незаконная реконструкция.
- Покупатель отказывается от покупки. Залог остается у продавца.
Как избежать: Вам просто нужно внимательно прочитать документы продавца перед подписанием контракта. У него нужно попросить справку об отсутствии задолженности по ЖКХ, документы на перепланировку. Вы можете проверить недвижимость на предмет арестов или обвинений в Интернете через Росреестр. Но лучше сразу заказать расширенную выписку, она будет стоить около 350 рублей при заказе онлайн и 870 рублей через МФЦ. – По МФЦ.
Появление наследников
Срок присоединения к наследству – 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Не все наследники успевают подать документы к нотариусу. Если наследников несколько, один из них может оказаться нечестным и, зная, что другие наследники могут иметь недовольство квартирой, после получения справки постараются ее быстрее продать.
Как выглядит такой развод при покупке квартиры?
- Человек наследует квартиру. Второй наследник не знает о смерти наследодателя и не подает документы нотариусу.
- Хозяин-наследник выставляет на продажу унаследованную квартиру по низкой цене, мотивируя это тем, что ему срочно нужны деньги.
- Найден покупатель, с ним подписан договор. Договор зарегистрирован в Росреестре.
- Через некоторое время появляется еще один наследник. Он подает заявление о восстановлении срока принятия наследства и оспаривает сделку в суде. Покупатель пытается доказать, что является покупателем добросовестно, не знал и не мог знать о другом наследнике. Это же свидетельствует о том, что он не знал о возбуждении дела о наследстве.
- Срок приема наследства возобновлен, продажа унаследованной квартиры оспаривается. Продавец обязан возместить долю заявленного наследника. Возможен и второй вариант – передача акций на праве собственности, и в результате покупатель лишается единственной собственности. Все зависит от конкретной ситуации, но в любом случае покупателю появление скрытого наследника ничем хорошим не грозит.
Как избежать: следует проверить всю цепочку владельцев. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о переходе права собственности на недвижимое имущество. Чем чаще снимается с учета имущество, тем больше вероятность скрытых наследников. Вы также можете указать в договоре купли-продажи, что продавец несет ответственность в такой ситуации. Риск для покупателя ниже, если унаследованная квартира находится в собственности продавца более трех лет.
Неожиданное появление родственников
Чаще всего такие «родственники» появляются, когда есть наследственное имущество, но наследник по каким-то причинам не может его принять: например, он сидит в тюрьме. Мошенники с квартирой незаконно добиваются решения суда об установлении родства, затем приходят с ним к нотариусу и подают документы на въезд в имение.
Когда право собственности реализовано, оно продается. Тогда может появиться настоящий наследник и оспорить сделку.
Поддельное завещание
Покупка такой квартиры может быть осуществлена путем отказа от сделки только в том случае, если право собственности продавца на недвижимость было зарегистрировано недавно (менее трех лет).
- Завещание должно быть заверено нотариусом, и он не может быть добросовестным:
- Хозяин умирает, не составив завещания.
- Мошенник договаривается с нотариусом о составлении завещания на свое имя.
- Завещание составляется и подписывается нотариусом постфактум и выдается свидетельство о праве на наследство.
Мошенник оформляет право собственности и продает недвижимость.
Подобные случаи мошенничества при продаже квартир крайне редки, но случаются. Оспорить завещание проблематично, поскольку нотариальное заверение является установленным и неоспоримым фактом. Федеральная нотариальная палата лишает работы недобросовестных нотариусов, но есть определенные риски для покупателей при приобретении жилья в наследство.
Обналичивание материнского капитала
Невозможно избежать риска покупки недвижимости, которую продавец получил по ложному завещанию.
- Частью мошеннических схем с жильем является продажа недвижимости, купленной за наличные из материнского капитала или ипотеки. По закону владелец сертификата должен распределить акции между всеми членами семьи, но на практике не все из них соответствуют этому требованию:
- Квартира куплена, часть средств внесена в материнский капитал.
- Акции не распределяются, владелец сертификата является единственным владельцем.
Квартира продается. После этого сделку могут оспорить представители органа опеки и попечительства, супруга продавца или его совершеннолетние дети. Акции им передаются по решению суда. Таким образом, покупатель должен делить жилую площадь с родственниками продавца.
Продажа квартиры недееспособным
Как этого избежать: Попросите у продавца справку из Пенсионного фонда о статусе Родильного фонда. Если на счету есть вся сумма (453 026 руб.). Маткапитал до 2020 года, 466617 руб. – На первого ребенка 616 617 руб. – Для двоих детей с 2020 года) не переживайте: это означает, что маткапитал на покупку квартиры не использовался. Если продавец отказывается предоставить такой сертификат, лучше выбрать другую недвижимость.
- В соответствии с законом продажа имущества недееспособного лица возможна с согласия органа опеки и попечительства. На практике афера с продажей квартиры может выглядеть так:
- Мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным лицом, одиноким пенсионером, алкоголиком или наркоманом. Она платит ему минимальную сумму за недвижимость.
- Приобретенная квартира сразу продается по нормальной, но не завышенной цене. Покупатель не знает, что первоначальный владелец был недееспособен или мог не знать о последствиях своих действий при подписании контракта с мошенником.
Родственник первоначального продавца выходит вперед, и продажа оспаривается в соответствии со ст. 171. 176. 177 ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ. Покупатель должен доказать, что он добросовестный покупатель. На практике это довольно проблематично.
Поддельная доверенность или паспорт
Как избежать: проверьте историю передачи прав собственности. Если квартира продается слишком часто, а временные интервалы меньше 1-2 лет, от сделки стоит отказаться.
В соответствии со статьей185.1 ГК РФ. Доверенность на сделку с недвижимостью должна быть нотариально удостоверена. Сговорившись с ним, мошенник может оформить доверенность и продать квартиру инвалиду или собственнику за границу.
Как избежать: организовать личное присутствие собственника при заключении договора купли-продажи или отказаться от сделки.
В журнале “Все про недвижимость” очень подробно разобрали вопрос о том, как получить выписку из ЕГРП в одноименной статье “Как получить выписку из ЕГРП“, переходите – это интересно и полезно.
Что касается поддельного паспорта, то такую схему чаще всего используют арендаторы. При заключении договора аренды они просят у домовладельца копию паспорта. Готовится новый паспорт с реквизитами собственника, но наклеена фотография самозванца. По такому документу заказывается выписка из ЕГРН, квартира продана.
Намеренное занижение стоимости в договоре
Избежать такой сделки проблематично. Стоит обратить внимание на паспорт продавца. Если есть подозрение, что это мошенничество, договор заключать не следует.
- Чаще всего продавцы соглашаются указать в договоре занижение, чтобы уменьшить сумму НДФЛ при продаже квартиры. Но это также может оказаться мошеннической сделкой с недвижимостью. Например:
- Имущество продается за 5 000 000 рублей, но в договоре указано 2 000 000 рублей.
- Покупатель вносит залог в размере 100 000 руб. Остальные 4 900 000 рублей хранятся в сейфе. Продавец получает деньги после регистрации недвижимости.
Бывший собственник оспаривает сделку, говоря, что она ему невыгодна, и готов вернуть покупателю 2 000 000 рублей.
Продажа квартиры ребенка
5 000 000 рублей, покупателю будет сложно вернуть всю сумму. Он получит всего 2 000 000 рублей. – стоимость, указанная в контракте.
Чтобы избежать такой ситуации, достаточно указать в договоре реальную стоимость.
Среди жилищных афер наиболее распространены сделки, связанные с нарушением прав несовершеннолетних. Если ребенок является владельцем всей или части квартиры, для ее продажи требуется разрешение органа опеки и попечительства. Некоторые родители предпочитают не заморачиваться со всеми документами и продать дом без разрешения.
Продажа квартиры с долгами и обременением
Покупатель имеет возможность оспорить сделку со стороны органа опеки, прокуратуры или ребенка, достигшего 18-летнего возраста.
Как этого избежать: заказать выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все собственники. Если есть несовершеннолетние, вы должны попросить разрешения у их родителей или опекунов. В их отсутствие договор не будет заключен.
