Один из самых распространенных способов улучшить жилищные условия семьи – купить квартиру в рамках ипотечной ссуды. Приобретенное таким образом имущество становится совместной собственностью супругов. А при разводе права на ипотечное жилье также должны быть соответствующим образом разделены с учетом требований закона и прав каждого супруга на свою долю в совместной собственности. Рассмотрим, как оформить раздел квартиры при разводе.

Можно ли разделить квартиру, взятую в ипотеку, при разводе?

Если жилая недвижимость приобретена супругами за свой счет, возможности ее раздела будут зависеть только от особенностей правового статуса, установленного при заключении договора купли-продажи.

Как правило, на квартиру распространяется правовой режим совместной собственности, и продажа квартиры будет зависеть исключительно от совместного решения собственников.

В случае ипотеки характер правоотношений будет совершенно другим:

• партнеры приобретают не только совместную собственность на жилище, но и солидарные обязательства по погашению ссудной задолженности;
• при получении ссуды создаваемые права существенно ограничиваются установлением ипотеки в пользу банка;
• Невозможно продать квартиру до погашения задолженности по кредитному договору без согласия банка.

При оформлении ипотеки через Агентство Росреестра вносится залог в пользу банка. Установление залога подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, и ее действие длится до полной оплаты финансового обязательства по ипотечному кредиту.

Раздел имущества после расторжения брака также является одной из форм распоряжения недвижимым имуществом. Таким образом, возможность установления супружеских прав после развода в отношении квартиры с ипотечным покрытием будет значительно ограничена наличием залогового права.

Проще говоря, раздел имущества с ипотечным покрытием без согласия банка недопустим.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе между супругами

В свете закона и исходя из практики применения закона, возможны следующие варианты раздела ипотеки:

1. Продолжение совместного использования квартиры после прекращения супружеского сожительства до момента аннулирования ипотеки с погашением кредитных обязательств по согласованию.
2. Один из супругов заключает договор об отказе от процентов на жилую недвижимость, в соответствии с которым все обязательства по выплате кредита переходят к другому супругу. Такой отказ должен быть одобрен банком, если оба супруга указаны как созаемщики.
3. Получить согласие банковского учреждения на отчуждение недвижимости третьему лицу и за счет полученных средств полностью погасить ипотечный кредит с распределением оставшейся суммы между бывшими супругами.
4. Полностью погасите свое денежное обязательство перед банком и погасите долг, затем снимите залог и разделите имущество по общим правилам раздела имущества.

Каждый из вышеперечисленных вариантов предусматривает учет интересов банка – либо полное погашение остатка кредита, либо его перевод одному из созаемщиков.

Следует учитывать, что бракоразводный процесс неизбежно сопровождается конфликтом между партнерами.

В этом случае может возникнуть ситуация, когда текущие выплаты по ипотеке не производятся вовремя. Когда спор не может быть разрешен мирным путем и одному из супругов придется подать иск о разделе имущества, в том числе и заложенной квартиры.

В таких обстоятельствах нет смысла рассчитывать на согласие кредитной организации на передачу дебиторской задолженности или продажу имущества, обремененного ипотекой, а бывшие супруги могут быть подвергнуты принудительному исполнению или продаже имущества по запросу банка. .

Если в ипотечном договоре предусмотрено, что один из супругов является заемщиком, а другой супруг является бенефициаром доходов или имущества, приобретенного за эти доходы, осуществление их прав в отношении ипотечной квартиры, переданной в залог банку, будет в равной степенина усмотрение банковского учреждения.

Очень редко Банк соглашается на беспроблемную продажу квартиры. Фактически, досрочное погашение кредита лишает банк прибыли, на которую он рассчитывал на протяжении всего срока действия контракта.

Однако, если с момента заключения договора прошла половина срока кредита, у банка не возникнет проблем с согласием продать недвижимость, обремененную ипотекой.

В журнале “Все про недвижимость” очень подробно разобрали вопрос про ипотеку при разводе в одноименной статье “Ипотека при разводе“, переходите – это интересно и полезно.

Если есть дети

Если в семье есть ребенок, его интересы будут учтены судом при определении долей между супругами. В случае получения ипотеки на покупку квартиры ребенок не является стороной сделки. Потому что в ипотечном договоре в качестве созаемщиков фигурируют только взрослые.

Граждане, а оформление квартиры для детей не является требованием кредитного договора.

Однако после покупки жилой недвижимости несовершеннолетние дети должны быть зарегистрированы по месту жительства, что напрямую повлияет на возможные варианты раздела имущества.

Даже если партнерам удастся получить согласие банка на продажу квартиры, наличие зарегистрированного ребенка существенно усложнит продажу, так как потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Ипотечная квартира с зарегистрированным ребенком может быть продана только в том случае, если имущество несовершеннолетнего гражданина приобретено в другой квартире или он прописан по месту жительства одного из родителей, с которым он останется после развода.

Не исключено, что суд по ходатайству супруга, с которым остается несовершеннолетний ребенок, решит увеличить его долю.

• В случае ипотеки это может быть выражено следующим образом
• в случае принятия решения о индивидуальном погашении кредита равными частями, возврат супруга, у которого остается несовершеннолетний ребенок, может быть уменьшен по согласованию с банком;
• при продаже квартиры доля оставшихся средств от продажи квартиры может быть увеличена в пользу родителя, воспитывающего ребенка после развода.

• Причины, которые могут привести к вышеупомянутым последствиям, могут включать:
• Серьезная необходимость супруга, воспитывающего ребенка, улучшить жилищные условия;

Отсутствие дохода по уважительной причине со стороны родителя, с которым находится ребенок (болезнь, декретный отпуск).

Не подлежит разделу квартира, первая выплата которой продавцу / застройщику была произведена за счет уставного капитала в части, соответствующей размеру этого вклада.

Если собственник муж

Такая квартира после покупки должна быть оформлена в равных долях на имя детей и родителей.

Не имеет значения, кто является владельцем ипотечной квартиры, купленной во время брака, и ссуда по которой погашена также при наличии официальных семейных отношений.

Квартира, купленная в ипотеку, может быть оформлена на имя мужа или жены, но это последнее, на что обращает внимание суд.

• Ключевое значение в разделе прописанной в ипотечной квартире мужа будут иметь следующие факты:
• на какие средства была внесена предоплата – из обычных денег или из личных средств мужа;

За счет средств которого погашается кредит, в том числе досрочно.

Вторая позиция – самая проблемная. Часто семье помогают родственники или родители супругов. Конечно, списать на общее имущество разовую помощь родителей за 1-2 выплаты вряд ли получится.

Но если, скажем, родители мужа сразу дали ему 200000 рублей, которые поспособствовали выплате долга – разделу этой части не подлежат.

В период брака

Поэтому при разделе ипотечной квартиры между супругами важнее, кто и как заплатил за ссуду, чем кто является зарегистрированным владельцем квартиры.

Супруги не лишены права разделить брачную ипотеку, поделив как имущество, так и весь долг по нему.

Закон разрешает раздел семейного имущества без развода и непосредственно в браке. Это могло быть связано с серьезным ухудшениемотношения между мужем и женой, которые не хотят тратить время и деньги на судебные тяжбы.

Важно понимать, что разделение ипотеки – это разделение кредита и имущества. Формально никто не запрещает супругам делить дом, например, и передавать ссуду кому-то другому – но на практике это случается очень редко.

Тем более, что большинство ипотечных кредитов берут вне брака, а муж и жена являются созаемщиками.

Купленную через ипотеку до брака

Поэтому правила раздела ипотеки в браке не отличаются от особенностей ее раздела во время или после развода.

Все имущественные активы, принадлежавшие лицам до заключения официального брака, являются их личной собственностью и не подлежат разделу в случае расторжения брака.

Это правило также распространяется на жилищную ипотеку, поскольку только один из партнеров будет заемщиком по ссуде.

Вышеупомянутый принцип приводит к ограничениям, связанным с участием другого супруга в расходах по обязательствам по займу.

В этом случае следует учитывать следующие обязательства:

• в течение срока семейных отношений правовой статус личных прав может измениться с согласия обоих супругов, в том числе путем заключения брачного договора или добровольного соглашения;
• если кредитное обязательство выплачивается за счет общих средств партнеров, доли могут быть определены в судебном порядке.
• оба супруга, даже если покупка квартиры в кредит произошла до заключения брака.

Способы раздела ипотечной квартиры

если ипотека была взята на покупку квартиры на основании договора долевого строительства, суд учтет дату фактической передачи квартиры в собственность граждан, а если момент перехода наступил после брак – такое имущество будет признано совместной собственностью.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Как правило, раздел личного имущества граждан допускается только в исключительных случаях. Для принудительного раздела жилой недвижимости ему в обязательном порядке необходимо обратиться за помощью к квалифицированному юристу в данной категории споров.

У людей, решивших разделить ипотеку и купленную на нее квартиру, есть два основных способа разделить совместно нажитую недвижимость.