Проверка застройщика и ДДУ. Как проверить застройщика по 214 ФЗ?
При покупке квартиры в новостройке осмотр необходимо начинать с изучения официальных документов: выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, которую можно заказать через Интернет.
Выписка будет содержать следующую информацию: кто и сколько времени является генеральным директором, кто является владельцем компании, акционерный капитал, период регистрации – время существования компании или юридический адрес – адрес массовой регистрации компании, независимо от того, является ли компания в процессе роспуска – ликвидация. Также рекомендуется проверить веб-сайт арбитражного суда в регионе, где зарегистрирована компания, на предмет любых судебных разбирательств, возбужденных против компании, включая заявления о банкротстве. Если имело место нарушение сроков и качества строительства, вы можете уточнить это на сайте районного суда по месту регистрации компании. Помимо официальных источников, на форумах и в общественных группах можно найти много информации о вашем доме. На этих форумах обсуждаются такие вопросы, как задержки строительства, передача жилья собственникам, качество строительства и работа управляющей компании. Если ваш разработчик давно присутствует на рынке и имеет реализованные проекты – эта информация также будет полезна. Обратите внимание на компанию, которая страхует строительную недвижимость, если это крупная известная страховая компания – ваши риски значительно снижаются. То же самое и с банками, предлагающими ипотечные программы для этого дома. Если этот банк входит в топ-50 компаний и даже если девелопер обанкротится, строительство, скорее всего, будет завершено. На основе этих и других критериев можно определить, заслуживает ли застройщик доверия или существует ли риск, связанный с покупкой квартиры.
Какие документы обязан предоставить застройщик при заключении договора?
Согласно Закону, ст. 20-21 Закона о ХДС 214-ФЗ, инвестор обязан предоставить для проверки каждому лицу, подающему заявку, следующие документы: Учредительные документы; финансовая отчетность за последние три года; аудиторский отчет за последний год; проектная документация; договор, если таковой имеется; лицензии, участие в СРО; разрешение на строительство; земельные документы; договор страхования; информация о подрядчиках. В этом случае документы необходимо подавать в оригиналах.
Однако на практике инвестор не предоставляет вышеуказанную документацию, а предоставляет ее при подписании контракта. Часто информация предоставляется даже в неаутентифицированных копиях. Запросить информацию и документы можно с помощью юриста по новостройкам.
Нелегальные схемы, используемые застройщиками
Есть федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве». Этот закон подробно регулирует обязанности девелопера перед акционерами. Например, в нем указывается ответственность в размере двойной ставки рефинансирования за невыполнение кредита (на момент написания это 20% годовых). Любой другой способ купить квартиру, кроме договора с ХДС, – это либо совершение преступления, например, двойная продажа, что в настоящее время редкость, либо существенное ограничение ответственности застройщика, либо полное лишение вас права налагать на него штрафные санкции. Например, в случае договора уступки права при нарушении сроков строительства штраф будет начисляться не по цене квартиры, а исходя из цены, указанной в договоре между застройщиком и «импортером». компании, и в этой схеме разработчики утверждают, что компания не оплатила иск в полном объеме, поэтому они отказываются платить штраф.
При покупке квартиры через жилищную ассоциацию акционеры фактически не выбирают правление и не могут контролировать его деятельность, а с юридической точки зрения правление может увеличить стоимость и сроки строительства, не неся за это ответственности. При заключении договора вы можете предложить заключить: договор уступки права собственности; – инвестиционный договор на строительство жилого дома; – предварительный договор купли-продажи; – договор векселя (в большинстве случаев это фактическая покупка квартиры на основании векселя); – договоры соинвестирования. Эти системы незаконны с юридической точки зрения.
Как проверить договор долевого участия?
Несмотря на то, что ФЗ 214 детально регулирует все существенные условия договора с ХДС. Тем не менее, разработчики эксплуатируют ряд уязвимостей. Например, обратите внимание на стоимость договора – квартиры, какие точные коэффициенты использовались при расчете стоимости площади балконов, лоджий, чердаков и других холодных помещений. Застройщики обязаны снизить цену на квартиру в случае уменьшения ее площади. Однако на практике в контракте оговаривалось, что если площадь уменьшится на 5%, конверсия не состоится. Измерение проводится не службой технической инвентаризации, а компанией, привлеченной разработчиком.
Обратите внимание на то, что дата передачи квартиры связана не с датой сдачи дома в эксплуатацию, а с конкретной датой. Вам также следует обратить внимание на любые дополнительные расходы, которые могут быть указаны в договоре или наложены на нас во время заключения договора ХДС: регистрационный сбор для самого ХДС, сбор за «бронирование» квартиры, сбор за получение акта владение. Такие соглашения обычно предлагаются для подписания другим сторонам. Кроме того, акционеры обязаны подписать договор с управляющей компанией.
