Проблемы счетов эскроу при долевом строите. В предыдущей части статьи обсуждались вопросы, связанные с возможностью добровольного перехода разработчиков на трастовые счета, правом выбора уполномоченного банка и последствиями заключения договора эскроу-счета и открытия счета с нарушением законодательства. В этой части представлены другие, не менее важные проблемы правового регулирования фидуциарных счетов в коллективном жилищном фонде.
III. Исполнение обязательства по оплате участником договора участия третьим лицом: возможность и специфика.
Обязанность участника совместного строительства по уплате цены, вытекающей из договора об участии в совместном строительстве (далее – ADP), представляет собой обычное денежное обязательство. Особый способ выполнения этого обязательства внесение денежных средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, не является препятствием для исполнения обязательства третьим лицом от имени участника капитального строительства. Последнее, однако, не означает, что оно не может предопределить специфику выполнения такого обязательства третьей стороной.
1. Счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи акций может быть открыт только для участника долевого строительства на основании договора счета эскроу, заключенного с участником и застройщиком.
А) Из ст. 15.5 п. 2 и 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее – «Закон») следует, что собственник счета эскроу является стороной в долевом строительстве. Возврат депонированных средств в связи с расторжением договора об эскроу-счете при расторжении ХДС / односторонний отказ ХДС агент также предоставит участнику строительства паев на его банковский счет (обычный или специальный – залог).
Б) В соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации»; Вкладчик является участником строительства пая (ч. 3 ст. 12.2). АСВ запросит у Росреестра информацию (документы) о выплате компенсации со счетов эскроу, в том числе информацию, подтверждающую государственную регистрацию ДПД / договора уступки требований с ДПД (ч. 5 ст. 12.2).
В) В соответствии с п. 4.14 Инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И банк должен располагать информацией на основании участия бенефициара в договоре эскроу-счета. В случае заключения договора эскроу-счета между уполномоченным банком, участником совместного строительства и застройщиком основанием для участия застройщика в отношениях, вытекающих из этого договора, является Управление технической инспекции. Если договор условного депонирования заключен между уполномоченным банком, третьей стороной и разработчиком, такой основы нет. Обстоятельства, предусмотренные ст. 313 ГК РФ (при наличии) может служить основанием для участия в договоре эскроу-счета третьего лица, но не разработчика.
Таким образом, одним из условий, необходимых для выполнения обязательства третьей стороны по уплате цены по соглашению об акционерном капитале, является заключение соглашения о счете условного депонирования и открытие счета условного депонирования на имя участника. Отсутствие вышеуказанного условия делает невозможным выполнение третьей стороной обязательства участника строительства акций по уплате цены за ХДС.
2. Если третье лицо выполняет обязательство по уплате цены по соглашению об акционерном капитале и уполномоченный банк признает средства, полученные от третьего лица, преимущественную силу имеют положения о регулировании отношений по соглашению о счете эскроу, а не вопрос договора долевого участия.
Несмотря на тесную взаимосвязь обоих соглашений CDU и соглашения об эскроу-счете, каждый из которых отдельный, со своим регламентом и обязательной структурой отношений. Правомочный банк, не являющийся участником CDU, не может быть связан соглашением между участником долевого строительства и застройщиком. Из такого соглашения не могут возникнуть никаких обязательств для уполномоченного банка (п. 3 ст. 308, п. 3, ст. 420, п.2 ст. 860 § 7 Гражданского кодекса). Напротив, соглашение о счете условного депонирования может налагать определенные обязательства на уполномоченный банк, и эти обязательства могут относиться как к долевому участию (например, обязательство перевести сумму, депонированную на счет условного депонирования), так и к разработчику (например, обязательство в в случае наступления правовых условий, передача внесенной суммы застройщику или направление ее на погашение обязательств последнего по кредитному договору).
Оценка возможности пополнения эскроу-счета полученными средствами
от третьего лица, уполномоченный банк, как мне кажется, должен руководствоваться положениями п. 2. 3. Ст. 847. пар. Статья 860.1. пункт. 4. ст. 860,7. пар. 2. ст. 860 § 8 Гражданского кодекса с учетом п. 4. ст. 15 сек. 5 Закона, а не положения ст. 313 Гражданского процессуального кодекса Другими словами, если средства от третьего лица были получены после регистрации УО, и их сумма не превышает внесенную сумму, и соглашение об эскроу-счете не включает это, за исключением случаев, когда уполномоченный банк обязан отказать в зачислить средства на счет условного депонирования, уполномоченный банк обязан зачислить средства на счет условного депонирования. Положения ст. 313 ГК РФ не применяется в отношениях между уполномоченным банком и третьим лицом, поскольку
А) кредитором участника долевого строительства является застройщик, а не уполномоченный банк;
Б) доля в капитале является должником застройщика, а не правомочного банка;
C) обязательство участника строительства с участием капитала оплатить цену за CDU путем внесения средств на счет условного депонирования, полученного из CDU, а не из соглашения о счете условного депонирования.
В случае необходимости стороны договора о счете условного депонирования могут заключить условие, исключающее зачисление средств, полученных от третьих лиц, на счет условного депонирования (часть 3 статьи 848 Гражданского кодекса). Инициатива заключения вышеуказанного условия может исходить от участника структуры капитала вкладчик, который, например, обеспокоен тем, что в результате зачисления средств, полученных от третьих лиц на счет условного депонирования, его распоряжение о переводе средств на счет условного депонирования может быть возвращено (в частности, если сумма перевода превышает сумма депонирования в договоре об эскроу-счете, и частичное исполнение поручений не предусмотрено.
IV. Основания для передачи средств уполномоченным банком застройщику в случае строительства в несколько этапов, каждая из которых является самостоятельным строительным объектом или отдельной частью такого объекта.
Из взаимосвязанных положений ч. 12.1 ст. 48. ч. 12 ст. 51 ГК РФ гласит, что проекты капитального строительства могут реализовываться поэтапно. В случае поэтапного строительства может быть подготовлена проектная документация и выдано разрешение на строительство для отдельных этапов строительства. Потому что этап строительства – это строительство самостоятельного объекта капитального строительства или самостоятельной части такого объекта [2]. разрешение на ввод в эксплуатацию может быть выдано и на отдельную очередь строительства (ст. 55 ГК РФ).
Это вызывает ряд вопросов:
1) достаточно ли застройщику подачи заявки в уполномоченный банк на получение денежных средств, депонированных на фидуциарных счетах:
– Разрешение на ввод в эксплуатацию отдельного этапа строительства и сведения из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающие внесение в государственный реестр прав собственности записи на одно жилое помещение в капитальном строительстве, которое является частью этого этапа строительства или
– сведения о размещении информации в единой информационной системе жилищного строительства (ч. 6 ст. 15 п. 5 Закона)?
2) если указанной информации (документов) достаточно, в какой мере уполномоченный банк обязан перечислить застройщику внесенные средства?
3) Если вышеуказанной информации (документов) недостаточно,тогда в какой момент разработчик может получить доступ к депонированным средствам?
На мой взгляд, на первый вопрос следует ответить утвердительно. Сумма депонированных средств должна определяться прямо пропорционально остатку средств на каждом из депозитарных счетов, открытых для расчетов в рамках ДПМ по объектам капитального строительства, включенным в стадию ввода в эксплуатацию. Вышеупомянутое решение не увеличивает риск заключения участниками капитального строительства договора долевого участия в отношении объектов капитального строительства, включенных в другие стадии строительства (недвижимого имущества), не усугубляет их положение и не противоречит требованиям части 6 настоящих Правил. Искусство. 15 сек. 5 Закона. В то же время такое решение позволяет учесть финансовую заинтересованность застройщика.
Другое решение, согласно которому застройщик может получить доступ к внесенным средствам до ввода в эксплуатацию всех этапов строительства и подачи соответствующих документов (информации) в уполномоченный банк (см. Вопрос 3), приводит, на мой взгляд, к существенному дисбалансу интересы сторон.
Во избежание возможных споров по данному вопросу
на основании перечисления средств застройщику уполномоченным банком в случае поэтапного строительства целесообразно подробно описать в договоре эскроу-счет объекта (стадии строительства), составляющего объект строительства, за который производятся расчеты. осуществляются с использованием эскроу-счета и оснований для перечисления депонированных средств (в части отдельных этапов строительства).
V. Комиссия уполномоченного банка и разработчика: доступность и основы.
Часть 5 ст. 15 сек. 5 Закона предусматривает, что проценты не начисляются на сумму средств, накопленных на счете эскроу. Уполномоченному банку, который является фидуциарным агентом счета условного депонирования, вознаграждение не выплачивается.
Вышеуказанные положения содержат ограничения прав:
– участнику строительства долей (до встречи помещения для передачи средств застройщику) и застройщику (после встречи этих помещений) получать вознаграждение за использование средств на счетах эскроу;
– разрешение банка на получение вознаграждения за услуги эскроу агент.
Право разработчика взимать с уполномоченного банка комиссию, связанную с оказанием ему других услуг, не ограничено. Банк также не уполномочен взимать комиссию с участника совместного строительного проекта или застройщика, не связанного с услугами условного депонирования агент эскроу-счета.
Итак, когда разработчик и соответствующий банк могут реализовать свои права?
1. Когда застройщик заключает договор с уполномоченным банком на оказание возмездных услуг.
Как уже было сказано выше, право выбора авторизованного банка принадлежит разработчику. После выбора подходящего банка и указания его данных в НПК и декларации предприятия все участники строительства с долевым участием вносят средства для оплаты цены НПК на счета условного депонирования, открытые в этом банке. В результате уполномоченный банк получает источник дешевого финансирования, а застройщик получает большое спасибо. Если девелоперу этого недостаточно, он может предложить уполномоченному банку заключить договор на оказание возвратных услуг, заключающийся в привлечении участников капитального строительства для открытия доверительных счетов. В таком случае плата за разработку может быть периодической и может определяться, например, как процент от остатка средств на счетах условного депонирования, открытых уполномоченным банком для участников капитального строительства в определенное время. Разработчик, как бенефициар договоров фидуциарного счета, сможет получать от уполномоченного банка информацию об остатках денежных средств на фидуциарных счетах в соответствии со ст. 860.9 ГК РФ. Вероятность того, что уполномоченный банк примет такое предложение, будет зависеть, как мне кажется, от двух условий:
а) насколько сильна переговорная позиция разработчика (какова его доля на рынке, насколькои какие проекты он намерен реализовать и т.д .;)
(б) уполномоченный банк и застройщик заключили договор о займе специального назначения.
Если позиция на переговорах сильна и между застройщиком и правомочным банком не было заключено фидуциарного кредитного соглашения, последний может удовлетворить потребности застройщика и принять его предложение о заключении договора об оказании услуг. Если позиция на переговорах слабая или было заключено фидуциарное кредитное соглашение, правомочный банк вряд ли примет предложение. В последнем случае это может быть связано с тем, что процентная ставка по соглашению о доверительном ссуде, вероятно, будет переменной и зависит от суммы остатков на счете условного депонирования. Таким образом, разработчик в результате внесения участниками средств на счета условного депонирования уже получает дополнительную выгоду снижение процентной ставки по договору доверительного кредитования. Снижение процентной ставки помимо платы застройщика за поощрение участников акционерного строительства к открытию счетов эскроу может существенно снизить привлекательность средств участников акционерного строительства для уполномоченного банка.
