05.07.2022
Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Общий алгоритм

Шаги по покупке дома у застройщика, как правило, одинаковы, независимо от метода заключения контракта. Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

  • Поиск застройщика и подходящей недвижимости для покупки;
  • Выберите цену и способ оплаты;
  • заключение договора;
  • Порядок оплаты: наличный, безналичный расчет и др .;
  • Оплата минимальных взносов в установленный срок, если есть рассрочка;
  • ждем завершения строительства;
  • Мониторинг и прием квартир;
  • регистрация прав собственности.

После этого новый владелец может заселиться в квартиру и въехать в нее.

Если взята ипотека

Существенная разница возникает, когда мы решаем купить квартиру в ипотеку. В этом случае порядок действий следующий:

  • ведется поиск подходящего застройщика и квартиры;
  • Список аккредитованных банков должен быть получен потенциальным покупателем от застройщика;
  • Затем в банк необходимо предоставить документы, подтверждающие платежеспособность заемщика;
  • Если банк одобряет ссуду, заключается трехсторонний договор долевого участия;
  • договор сначала подписывается с застройщиком, а затем заявитель отправляется в банк;
  • представитель банка принимает договор и перечисляет деньги застройщику;
  • CDU регистрируется в MФЦ как обычно.

Как проверить застройщика

Первый и основной шаг — выбрать подходящего разработчика. Важно убедиться, что сделка законна.

Если вы здесь ошиблись, то можете столкнуться с ситуацией, когда строительная организация не выполняет взятые на себя обязательства и строительная площадка «замораживается». Проверить получение выписки из Единого государственного реестра юридических лиц можно на официальном сайте налоговой, также необходимо проверить:

  • наличие всех необходимых документов, в том числе разрешения на строительство на арендованной земле или права собственности на землю;
  • Мнения клиентов, которые уже приобрели квартиру у застройщика (их можно узнать в Интернете или связавшись напрямую с компанией);
  • качество и количество готовых объектов;
  • фото и видео со стройплощадки;
  • Кто является основателем и генеральным директором компании; насколько уважаемы эти люди;
  • размер уставного капитала — если его всего 10 тыс. рублей, вероятно, это взорванная компания или другой безбилетный проезд;
  • ведется ли судебное или исполнительное производство в отношении инвестора (материалы дела можно просмотреть на сайтах районных судов и судебных приставов).

Если после прохождения всех документов и отзывов застройщик показался надежным, то в договор стоит вложить миллионы рублей.

Возможные риски

Покупка квартиры в новостройке очень выгодна (особенно когда мы покупаем на стадии земляных работ под фундамент или постройки 1-2 этажей), но связана с определенным риском. Взять их нужно:

  • банкротство девелопера (в настоящее время государство разрабатывает механизм снижения данного риска за счет размещения средств инвесторов на фидуциарных счетах);
  • составление договора на квартиру, проданную два или даже три раза;
  • несоблюдение сроков сдачи здания в эксплуатацию;
  • «замораживание» проекта регуляторами;
  • некачественное жилье;
  • неожиданные «сюрпризы» в виде уменьшенной торцевой поверхности или неудачной компоновки;
  • Нет нормальной инфраструктуры.

Большинство ловушек можно избежать, если заключить разумный контракт. Таким образом, вы можете ходатайствовать о возврате денег в случае «замораживания» новостройки, а также в случае неудовлетворительного качества жилья и в других ситуациях.

Опасности предварительного договора

Недобросовестные разработчики часто предлагают заключить так называемое предварительное соглашение о долевом участии вместо полного соглашения. По их словам, эти документы равнозначны, но из-за незавершенного строительства или отсутствия определенных разрешений они не могут заключить основной договор долевого участия.

Для вашей информации мы предоставим вам контракт, который вы не можете подписывать.Фактически такой договор не включает в себя обязательства продать вам квартиру — он лишь налагает на стороны обязательство заключить основной договор. И в нем могут быть моменты, позволяющие девелоперу отказаться от выполнения взятых на себя обязательств.

Итак, наличие предварительного договора фактически не дает вам права претендовать на квартиру после завершения строительства, а если застройщик откажется заключить основной договор, вам придется дважды обращаться в суд.

Кроме того, это увеличивает риск продажи квартиры вдвое. Застройщик может заключить основной договор с определенными покупателями и зарегистрировать его в установленном законом порядке, а оставшиеся акционеры должны будут вернуть свои инвестиции в суд.

Лучшее решение — работать по договору.

Долевое участие

Он полностью защищает интересы инвестора и гарантирует полную ответственность застройщика за любые нарушения при строительстве. Также страхует риск двойной продажи — регистрации договора в Федеральном реестре, благодаря которой застройщик не сможет продать одну квартиру разным акционерам.

  • Характеристики недвижимости с точным указанием ее адреса, местонахождения и района;
  • планировка квартиры;
  • стоимость жилища (эта величина может измениться только в случае значительного несоответствия фактической площади проектируемой площади);
  • Сроки сдачи дома, в частности квартиры;
  • качество отделки;
  • доступная инфраструктура (трубы, краны, сантехника и др.).

В контракте также определяется ответственность инвестора перед покупателями, порядок разрешения споров, финансовые вопросы и т. д.