Общий алгоритм
Шаги по покупке дома у застройщика, как правило, одинаковы, независимо от метода заключения контракта. Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:
- Поиск застройщика и подходящей недвижимости для покупки;
- Выберите цену и способ оплаты;
- заключение договора;
- Порядок оплаты: наличный, безналичный расчет и др .;
- Оплата минимальных взносов в установленный срок, если есть рассрочка;
- ждем завершения строительства;
- Мониторинг и прием квартир;
- регистрация прав собственности.
После этого новый владелец может заселиться в квартиру и въехать в нее.
Если взята ипотека
Существенная разница возникает, когда мы решаем купить квартиру в ипотеку. В этом случае порядок действий следующий:
- ведется поиск подходящего застройщика и квартиры;
- Список аккредитованных банков должен быть получен потенциальным покупателем от застройщика;
- Затем в банк необходимо предоставить документы, подтверждающие платежеспособность заемщика;
- Если банк одобряет ссуду, заключается трехсторонний договор долевого участия;
- договор сначала подписывается с застройщиком, а затем заявитель отправляется в банк;
- представитель банка принимает договор и перечисляет деньги застройщику;
- CDU регистрируется в MФЦ как обычно.
Как проверить застройщика
Первый и основной шаг – выбрать подходящего разработчика. Важно убедиться, что сделка законна.
Если вы здесь ошиблись, то можете столкнуться с ситуацией, когда строительная организация не выполняет взятые на себя обязательства и строительная площадка «замораживается». Проверить получение выписки из Единого государственного реестра юридических лиц можно на официальном сайте налоговой, также необходимо проверить:
- наличие всех необходимых документов, в том числе разрешения на строительство на арендованной земле или права собственности на землю;
- Мнения клиентов, которые уже приобрели квартиру у застройщика (их можно узнать в Интернете или связавшись напрямую с компанией);
- качество и количество готовых объектов;
- фото и видео со стройплощадки;
- Кто является основателем и генеральным директором компании; насколько уважаемы эти люди;
- размер уставного капитала – если его всего 10 тыс. рублей, вероятно, это взорванная компания или другой безбилетный проезд;
- ведется ли судебное или исполнительное производство в отношении инвестора (материалы дела можно просмотреть на сайтах районных судов и судебных приставов).
Если после прохождения всех документов и отзывов застройщик показался надежным, то в договор стоит вложить миллионы рублей.
Возможные риски
Покупка квартиры в новостройке очень выгодна (особенно когда мы покупаем на стадии земляных работ под фундамент или постройки 1-2 этажей), но связана с определенным риском. Взять их нужно:
- банкротство девелопера (в настоящее время государство разрабатывает механизм снижения данного риска за счет размещения средств инвесторов на фидуциарных счетах);
- составление договора на квартиру, проданную два или даже три раза;
- несоблюдение сроков сдачи здания в эксплуатацию;
- «замораживание» проекта регуляторами;
- некачественное жилье;
- неожиданные «сюрпризы» в виде уменьшенной торцевой поверхности или неудачной компоновки;
- Нет нормальной инфраструктуры.
Большинство ловушек можно избежать, если заключить разумный контракт. Таким образом, вы можете ходатайствовать о возврате денег в случае «замораживания» новостройки, а также в случае неудовлетворительного качества жилья и в других ситуациях.
Опасности предварительного договора
Недобросовестные разработчики часто предлагают заключить так называемое предварительное соглашение о долевом участии вместо полного соглашения. По их словам, эти документы равнозначны, но из-за незавершенного строительства или отсутствия определенных разрешений они не могут заключить основной договор долевого участия.
Для вашей информации мы предоставим вам контракт, который вы не можете подписывать.Фактически такой договор не включает в себя обязательства продать вам квартиру – он лишь налагает на стороны обязательство заключить основной договор. И в нем могут быть моменты, позволяющие девелоперу отказаться от выполнения взятых на себя обязательств.
Итак, наличие предварительного договора фактически не дает вам права претендовать на квартиру после завершения строительства, а если застройщик откажется заключить основной договор, вам придется дважды обращаться в суд.
Кроме того, это увеличивает риск продажи квартиры вдвое. Застройщик может заключить основной договор с определенными покупателями и зарегистрировать его в установленном законом порядке, а оставшиеся акционеры должны будут вернуть свои инвестиции в суд.
Лучшее решение – работать по договору.
Долевое участие
Он полностью защищает интересы инвестора и гарантирует полную ответственность застройщика за любые нарушения при строительстве. Также страхует риск двойной продажи – регистрации договора в Федеральном реестре, благодаря которой застройщик не сможет продать одну квартиру разным акционерам.
- Характеристики недвижимости с точным указанием ее адреса, местонахождения и района;
- планировка квартиры;
- стоимость жилища (эта величина может измениться только в случае значительного несоответствия фактической площади проектируемой площади);
- Сроки сдачи дома, в частности квартиры;
- качество отделки;
- доступная инфраструктура (трубы, краны, сантехника и др.).
В контракте также определяется ответственность инвестора перед покупателями, порядок разрешения споров, финансовые вопросы и т. д.
