26.01.2022
Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция. Покупка квартиры дорогое мероприятие. Поэтому чаще всего приобретают квартиру в ипотеку. Следует понимать, что ипотека будет находиться в залоге у банка до полного погашения кредита. Это значит, что недвижимость будет заложена. Следовательно, заемщик не может осуществлять в нем какие-либо регистрационные действия без согласия банка.

Для получения согласия банка на выдачу ипотечной ссуды в 2021 году необходимо выполнение нескольких условий:

  • Иметь российское гражданство;
  • минимальный возраст заемщика — 21 год, максимальный может варьироваться по усмотрению Банка в зависимости от уровня доходов (например, некоторые банки предпочитают устанавливать условие возврата кредита до пенсионного возраста, но при наличии созаемщиков может увеличить его до 75-85 лет)
  • официальное трудоустройство и работа на последнем месте не менее полугода (банк опасается профессий, связанных с риском для жизни и здоровья);
  • кредитная история по результатам ранее погашенных кредитов (просроченные платежи могут негативно повлиять на решение банка);
  • другие требования, если заемщик имеет право на льготную ипотеку.

С чего начать оформление ипотеки на покупки квартиру?

Прежде чем подавать заявку на долгосрочную ипотеку, примите во внимание следующее:

  1. Сделайте расчет ипотеки, чтобы определить сумму, которую вам нужно будет взять в кредит в вашем банке:
  • Во-первых, посчитайте, сколько вы готовы заплатить в качестве первоначального взноса;
  • Затем узнайте, сколько вы можете позволить себе платить по ипотеке каждый месяц. Для этого сложите и оцените доход своей семьи.

Банки выдают ипотеку, если после выплаты других займов взнос по ипотеке не превышает 60% дохода заемщика. Однако в идеале она должна быть в пределах 30%, что даст вам возможность досрочного погашения кредита.

  1. Спросите в банке, какие документы вам нужно будет предоставить. Самый простой вариант — оформить ипотеку в банке, у которого есть платежная карта. Благодаря этому вам не нужно предъявлять справки о доходах и трудоустройстве.
  2. Уточняйте, какой вид ипотеки вы хотите купить: квартиру на вторичном рынке или квартиру в новостройке.

В чем разница между покупкой квартиры на вторичном рынке и покупкой квартиры на первичном рынке?

Важным отличием в процедуре предоставления ипотеки на покупку квартиры в новой инвестиции или на вторичном рынке является то, что в первом случае право собственности на помещение еще не оформлено. Как правило, ссуда выдается под недостроенную недвижимость, которая существует только в договоре долевого участия. У вторичного жилья уже есть собственник, права которого зарегистрированы.

Для получения ипотеки в новостройке необходимо дважды обратиться в банк: сначала с договором долевого участия, а после сдачи квартиры в эксплуатацию для оформления права собственности. С вторичной ипотекой проще — после оформления документов и оформления перехода права собственности.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку

Схема покупки квартиры в ипотеку следующая:

Шаг 1.

Выбор банка и программы кредитования

Каждая кредитная организация предлагает выгодные условия кредитования по определенным параметрам, установленным для заемщика. Так что найдите время, чтобы узнать, каковы ваши требования и условия ипотеки.

Банк выбирается по двум правилам в зависимости от квартиры:

  • Во-вторых, на свое усмотрение вы можете оставить заявки в нескольких банках и сравнить условия ипотеки. Все они имеют доступ к кредитной истории заемщика и право оценивать свою платежеспособность и кредитоспособность. Если один банк откажет, можно подать заявление в другой, но признак отказа останется в истории.
  • Новое строительство & # 8212; все варианты предлагаются только от застройщика. Обычно проценты по кредиту здесь могут быть самыми низкими. Более того, не каждый банк аккредитует застройщика и готов предоставить ипотечный кредит на период строительства. В зависимости от суммы аванса различается количество необходимых документов.

Например, для взноса в размере 40% от стоимости жилья достаточно предъявить паспорт. На практике, однако, чем меньше пакет документов, тем выше проценты по кредиту.

Стандартным первоначальным взносом, который должен оплатить покупатель, считается сумма в пределах от 10 до 20% от суммы кредита.

При выборе кредитной программы следует проверить, имеет ли ваша семья право на получение ипотеки на льготных условиях. Банки предлагают участие в таких льготных программах, как:

  • Молодая семья, в которой возраст супругов играет роль;
  • Семейная ипотека от 4,5% годовых для семей с двумя и более детьми;
  • Военная ипотека для военнослужащих с частичным погашением государством.

Если есть основания для получения данного вида ипотеки, можно рассчитывать на пониженную процентную ставку или государственное участие.

Шаг 2.

Подача заявки на ипотеку

Сделать это можно в отделении банка или через Интернет, если банк предоставляет такой способ регистрации. Вы можете обратиться одновременно в несколько кредитных организаций. В случае одобрения вам необходимо оценить условия и выбрать наиболее выгодное для вас. Затем переходите к следующему шагу.

Шаг 3.

Поиск квартиры

Вы должны понимать, что сумма, которую банк готов предоставить вам, может быть меньше, чем вы указали в заявке. Поэтому поиск недвижимости следует начинать, как только станет известна сумма ипотеки.

После одобрения кредита дается время на поиск квартиры — 90 дней. Задача найти подходящую квартиру в этот период, встретиться с продавцом, проверить документы на квартиру и убедиться, что они юридически чистые.

Сообщите продавцу, что будете покупать квартиру в ипотеку. Это необходимо, чтобы продавец понимал, что транзакция продлится по времени. Кроме того, банк может потребовать дополнительные документы, которые должен предоставить продавец. Поэтому не все готовы сотрудничать с покупателем ипотеки.

На этом этапе вы можете заключить предварительный договор купли-продажи и подкрепить его первоначальным взносом или предоплатой.

Пример предварительного договора купли-продажи

Шаг 4.

Оценка квартиры

Банк не может предоставить какую-либо сумму на покупку квартиры. Здесь играет роль его рыночная цена, которая указывается в отчете экспертной организации. Депозитный депозит будет рассмотрен по нескольким критериям, и банк решит, готов ли он предоставить заемщику ссуду под залог.

Одобрение банка

Квартира должна не только радовать вас, но и соответствовать требованиям банка. Поэтому необходимо предоставить в кредитную организацию документы, относящиеся к квартире, полученные от продавца. Дополнительно должен быть предоставлен отчет независимого оценщика, в котором указана рыночная цена квартиры.

Шаг 6.

Оформление страховки

Одним из условий предоставления ипотеки является страхование недвижимости, под которую берется кредит. Дополнительно банк может предложить заемщику страхование жизни, но вы имеете право отказаться от такого страхования. Обратной стороной отказа может стать более высокая процентная ставка.

Страхование можно получить только в компаниях, аккредитованных в банках. В течение первых трех лет вам необходимо будет подписать годовой договор на ипотечное имущество и договор на жизнь и здоровье заемщика.

Шаг 7.

Подписание кредитного договора и закладной

В кредитном договоре содержится информация о сумме ипотеки, процентов и среднемесячном платеже, которая находится вверху первой страницы договора.

График платежей — это приложение к договору, в котором указывается сумма и период ежемесячной оплаты. Таким образом, каждый платеж разбивается на сумму, которая учитывается при выплате основного долга и начисленных процентов.

Шаг 8.

Совершение сделки купли-продажи

Некоторые банки настаивают на нотариальном удостоверении сделки, но по закону нотариус обязан только удостоверять продажу недвижимости, которая принадлежит:

  • несовершеннолетний гражданин;
  • лицо, признанное нетрудоспособным или частично трудоспособным (в сделке должен участвовать опекун);
  • несколько собственников в совместной собственности.

Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры необходимо, если квартира была приобретена во время брака.

Шаг 9.

Окончательный расчет между покупателем и продавцом

В кредитном договоре банк вправе указать счет заемщика, на который будут перечислены средства. Затем покупатель квартиры перечисляет ее на счет продавца или кладет в залог. Деньги будут храниться там до тех пор, пока государство не зарегистрирует переход права собственности.

Стоимость услуг по безопасной транзакции в Сбербанке:

  • Аккредитив 2000 рублей;
  • Биллинг 2000 ₽
  • сейф& # до 12 дней 950 ₽.

Шаг 10.

Регистрация права собственности в Росреестре

После подписания договора продавец и покупатель обратятся в офис Федерального регистрационного агентства для регистрации перехода права собственности на квартиру. При этом вводится ипотека, т.е. обременение на квартиру, которое можно вычеркнуть только после полного погашения ипотеки.

Срок регистрации составляет 5 рабочих дней, если заявление подано в Росреестр, или 7 рабочих дней, если документы подавались через МФЦ. Этот срок сокращается на 2 рабочих дня, если сделка совершается через нотариуса.

За такие действия взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей. Результатом регистрации станет справка из Единого государственного реестра юридических лиц, идентифицирующая покупателя как нового собственника.

Шаг 11.

Подписание акта приема-передачи квартиры

Сделка завершается подписанием акта перехода права собственности. Перед этим следует осмотреть квартиру и убедиться, что она сдана в соответствии с договором. Если продавец пообещал оставить встроенную мебель и бытовую технику, это необходимо отметить в акте.

Осталось взять все комплекты ключей, включая почтовый ящик и домофон.

Сколько оформляется и одобряется ипотека?

При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными правилами. Весь период условно разделен на несколько временных интервалов:

  • рассмотрение заявки (от одной недели до двух месяцев) — проверяется платежеспособность заемщика;
  • Выбор вариантов покупки квартиры (это может занять до трех месяцев) зависит от оперативности заемщика и наличия у продавца всех необходимых документов;
  • Подготовка документов — получение экспертного заключения (примерно четыре дня), выписок из Единого государственного реестра юридических лиц, отсутствия долгов, при необходимости разрешения органов опеки и т. Д .;
  • Банковская обработка поданных документов (до пяти дней);
  • Заключение кредитного договора, договора страхования и договора купли-продажи (в течение одного дня). Если требуется нотариально заверенное подтверждение транзакции, добавляем еще несколько дней;
  • Государственная регистрация передачи имущества и ипотеки (3-7 рабочих дней).

Какие документы нужны для оформления ипотеки?

Для оформления ипотеки банк требует от потенциального заемщика:

  • заграничный паспорт;
  • Для супружеских пар свидетельство о регистрации брака;
  • Свидетельства о рождении;
  • Справка о заработке: для людей, получающих белую зарплату из бухгалтерии по форме 2-НДФЛ; для дополнительных страховых взносов или другого дохода, не включенного в Форму 2-НДФЛ с места работы на банковской форме;
  • Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.

По усмотрению банка этот список может быть сокращен или расширен.

Чтобы одобрить квартиру как собственность, под которую будет выдана ипотека, необходимо запросить у продавца следующие документы:

  • Паспорт продавца (и паспорт супруга, если их брак зарегистрирован);
  • если продавец состоит в браке, требуется свидетельство о регистрации;
  • согласие супруга на продажу недвижимости, если недвижимость была приобретена во время брака (согласие должно быть нотариально удостоверено);
  • Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц на проданную квартиру или свидетельство о регистрации права собственности.
  • технический паспорт в разложенном виде;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • копия финансового и лицевого счета граждан, зарегистрированных в квартире;
  • подтверждение трудоспособности продавца (справка из лечебного учреждения или водительские права);
  • если в квартире прописаны несовершеннолетние дети — согласие органов опеки и попечительства на отчуждение имущества.

Для государственной регистрации перехода права собственности и обременения ипотеки в Агентство Росреестра необходимо предоставить следующие документы:

  • договор купли-продажи и кредитный договор;
  • отчет об оценке недвижимости;
  • ипотечный документ кредитной организации, предоставившей ипотеку
  • выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или справку о праве собственности продавца на жилое помещение;
  • другие документы (например, согласие супруга на продажу и т. д.)
  • платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины (2000 руб.).

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотечный кредит сопряжена с дополнительными расходами, о которых банк не всегда открыто сообщает вам. На что следует обратить внимание:

  • Низкая предоплата. При выгодном заниженном предложении процентная ставка за использование ипотечных средств может быть несколько выше, чем в других банках.
  • Комиссия банка за услуги. Это может быть комиссия за выдачу кредита, выдачу банковской карты или другие действия.
  • Расценки только от указанных банком. Услуги таких аккредитованных банком оценщиков могут быть выше, но банк может не принимать других.
  • Ограничение прав заемщика. Пожалуйста, внимательно прочтите кредитный договор перед его подписанием. В тексте может присутствовать пункт, согласно которому нельзя будет досрочно погасить ипотеку и т. Д.
  • Риск хеджирования. В силу обстоятельств недвижимость, обеспеченная ипотекой, может быть значительно повреждена или утеряна. В этом случае банк может потребовать обеспечения кредита другим лицам или досрочного погашения ипотеки.
  • Банки не заинтересованы в претензиях третьих лиц к заложенной квартире. Имущество останется в залоге даже в том случае, если оно будет возвращено предыдущему владельцу. Однако заемщик не получит назад ни часть стоимости квартиры, ни проценты по ипотеке.