С 1 января 2019 года Россия окончательно откажется от «долевого строительства» строим вместе. Предлагаемая схема первоначального накопления средств с участием банков. Фактически, теперь все риски переложены на банки. Чего мы ждем в связи с этим?
«Человек, решивший взять ипотеку, должен зарабатывать около 1 квадратного метра квартиры в месяц»
ДЛЯ ИПОТЕКИ НАДО ИМЕТЬ 30% ОТ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ В КАРМАНЕ И ЗАРАБАТЫВАТЬ В МЕСЯЦ НА 1 КВ. М ЖИЛЬЯ
То, как президент РФ говорит, что со следующего года совместное строительство будет остановлено, и то, как об этом думает наше правительство, это пример того, как люди, не понимающие законов поведения (по-видимому, плохо изучали физику в школе), не понимают сути дела. Чтобы понять, почему было обмануто так много заинтересованных сторон и почему новая программа в любом случае не спасет людей, просто представьте себе всю цепочку. Грубо говоря, вот и квартиры, вот и доход россиян и кто из этой массы может получить квартиру.
Есть люди, у которых есть деньги в кармане и они могут купить квартиру самостоятельно. В России таких людей до 5 процентов, меньше. Им ничего не нужно, кроме закона о регистрации прав.
Когда они критикуют мою ипотеку, они говорят: «А как насчет людей, у которых мало денег? Для этих людей вам нужно построить больше бесплатного социального жилья!» Это правда. Однако мы должны взглянуть на опыт других стран: сколько такого социального жилья могут позволить себе даже богатые страны? Во Франции, Германии и других подобных странах 20% граждан (чуть меньше, чуть больше) могут позволить себе это социальное жилье. Более-менее это то, что строится. В США около 5%. Соотношение между реальными доходами и реальными ценами на жилье там лучше и составляет всего 5%. В нашей стране, кстати, у нас тоже около 5%, мы живем примерно так же, как в Америке, но по разным причинам. Давайте перейдем к 20%: когда-нибудь у нас уровень социального жилья в жилищном строительстве будет таким же, как во Франции и Германии. Но по-прежнему только 25% россиян (5% богатых и 20% бедных) будут иметь квартиры. А что насчет остальных?
Для них существует следующий самый простой механизм – ипотека. Если правильно рассчитать, чтобы риск был нормальным, то у человека, решившего оформить ипотеку, должно быть в кармане 30% стоимости квартиры. Второй он должен зарабатывать около 1 кв. м в месяц. квартиры. В прошлом году в Москве его стоимость была более 150 тысяч. рублей, сегодня в Казани квадратный метр нового жилья стоит около 70 тысяч. руб. Люди, которые соответствуют этим двум условиям, могут получить ипотечный кредит без особого риска. Так был написан мой закон. Но таких людей в России было около 15% в хорошие годы, в плохие годы 10%. Предположим, их сейчас 15%. Всего этим схемам соответствуют 40% (5% + 20% + эти 15%) россиян.
Кроме того, есть системы с более ранним накоплением. Это намного больше людей, в 5 раз больше, чем «ипотека», от 30% до 50% в разные годы, это те, кто зарабатывает около полуметра квартиры в месяц и чуть больше. Но они могли сэкономить на два года вперед, это те же 30% от стоимости жилья. Если эти люди включены в обычную систему плюс небольшая социальная ипотека, да, действительно, у большинства россиян есть шанс получить жилье.
«Долевое строительство – это такая кривая модель. Почему людям дешевле, почему те, кто не идет на реальную ипотеку, идут в”участие”? Потому что эти люди фактически дают себе ссуды.
ПОПЫТКИ УЛУЧШИТЬ ДОЛЕВОЙ ЗАКОН БЫЛИ ИЗНАЧАЛЬНО БЕЗНАДЕЖНЫ
Но что, если мы не предложим подходящую программу людям, которые зарабатывают пол кв.м жилья в месяц и в принципе могут что-то сэкономить? Это должна быть хорошая установленная законом программа. Сегодня его не существует. И такие люди естественно попадают в несправедливые стереотипы. Так было в Латинской Америке и происходит в России. Строительство акционерного капитала это такая искаженная диаграмма.
Почему людям дешевле, почему те, кто не имеет права на получение реальной ипотеки, идут «на долю»? Потому что на самом деле эти люди занимают деньги, когда арендуют деньги заранее. Следовательно, они избавляются от огромной банковской кредитной маржи, а в России это инфляция плюс большой риск. Раньше было около 15%, а сейчас около 12%, возможно 11%. За счет того, что человек сначала платит деньги за будущую квартиру, полностью или частично, это фактически схема с более ранним накоплением средств. Но здесь все риски возлагаются на человека и разработчик, и работать с деньгами. Грубо говоря, он одалживает себе или другим и берет на себя все риски, особенно риск того, что дом не будет построен, что что-то пойдет не так.
А затем в коллективном жилищном фонде эти риски потеря денег, так сказать и срыв жилищного строительства объединились. Это означает, что девелопер фактически является инвестором и несет все строительные риски. Кроме того, не имея банковской лицензии и возможности работать с деньгами, он работает с большими деньгами. В этом смысле риск потерять эти деньги воровство, потеря и неправомерное использование выше, чем в обычных банках. И с этим ничего не поделать. Я пытался объяснить членам думского бюджетного комитета, которые работали над регулированием долей в совместном участии, что никакими уловками и более строгими правилами вы ничего не добьетесь, потому что нет никакого способа избежать смешения рисков. И в основном система временного накопления будет сохранена. В этом смысле попытки улучшить фондовый закон поначалу были безнадежными. Это, как мне кажется, должен немедленно понять тот, кто знает законы сохранения, знает, почему большинство людей попадает в ловушку этих обманчивых систем.
ВЕРОЯТНОСТЬ ТОГО, ЧТО С ЭТИМИ СХЕМАМИ ЛЮДИ ПРОЛЕТЯТ, НЕ УМЕНЬШИТСЯ
«Затраты на строительство нового жилья почти наверняка вырастут, потому что часть кредитных ресурсов банков будет направлена именно туда».
Теперь они окончательно отказались от этого «участия» и предложили систему предварительного накопления с участием банков. Фактически, весь риск и все, что связано с предварительными сбережениями, было переложено на банки. Что из этого выйдет?
Очевидно, что для человека это не пойдет на пользу. Банки будут зарабатывать немного больше, строители – немного меньше. Стоимость нового жилья почти наверняка вырастет за счет частичного использования кредитных ресурсов банков. С точки зрения риска, ничего не улучшится, потому что фактически смешивание рисков сохранится, но теперь банки будут добавлять свой собственный риск к риску оценки. То есть финансирование проектов, ошибки в строительных проектах, риск незавершения этого строительства теперь будут оценивать банки. Однако они не могут этого сделать, и им будет предоставлена неадекватная функция оценки строительных проектов. Поэтому риск не уменьшится, а наоборот, на мой взгляд, увеличится, поскольку вероятность банкротства банков в последние годы не меньше, чем вероятность полного краха девелопера.
ЛЕТ ПЯТЬ ПО ЭТОЙ СХЕМЕ ЛЮДЕЙ ПООБМАНЫВАЮТ И ПОТОМ ВЕРНУТСЯ К ТОМУ, ЧТО ВСЕ-ТАКИ НУЖНЫ СТРОЙСБЕРКАССЫ
Вывод состоит в том, что количество людей, попадающих в эти паттерны, немного уменьшится, но, к сожалению, вероятность того, что им это сойдет с рук, не уменьшится.
Что надо было делать? Мы должны были увидеть, как страны, которые были бедными, а теперь бедные, тем не менее успешно справились с этой проблемой. И это так эффективно. Это называется построить сберегательный кассовый аппарат. Также эта система включает предварительное накопление, но если Банк ведет только банковскую деятельность. Кроме того, есть специализированные банки, которые не имеют права участвовать в спекулятивных операциях, они участвуют только с клиентами, которые улучшают свое жилье или они строят, или покупают, или ремонтируют жилье.
Первоначальное накопление идет, на самом деле, в закрытом круге, и, следовательно, от каждой инфляции может предоставлять кредиты при низких процентных ставках. Даже если инфляция в стране, скажем, 20%, все еще может дать кредитам 5%, если человек соглашается внести свои деньги на 3% на предварительно сохраненной стадии.
В конечном итоге охватывают весь риск и помогите этот процесс, правительство дает 20 экземпляров для каждого из инвестированных или 40 экземпляров Rovel или 40 экземпляров, если мы используем наши деньги в Словакии. В области бюджета система выгодна, убыточная, что из-за налогов. Если Банк запрещен выполнять другие транзакции и участвует только в строительстве, всегда есть налог на товары и услуги и другие налоги в обращении, которые обеспечивают более 20 копий из рубля в бюджет в ходе строительства дома. То есть это означает, что человек идет в такой специализированный банк, на строительные сберегательные деньги, в течение двух лет будет собрать 30% рыночной стоимости
Он получает свою будущую квартиру от вас еще 20% того, что он вложил. Потому что это два года, как будто доказать ваш кредит. Удвоил сумму при низких процентных ставках, независимо от инфляции. И плюс гарантирует, если это недостаточно для ипотечного банка, чтобы получить недостающую сумму для квартиры.
