Купля-продажи части недвижимости: как выкупить долю в квартире?

Как выкупить долю в квартире? Доля в квартире является частью собственности на квартиру. В свидетельстве о праве собственности выражается дробью (1/2, 1/7 и т. Д.).

В некоторых случаях суд может приравнять право собственности каждого из владельцев к одной комнате. Однако решение суда не распространяется на новых владельцев, и вопрос о том, где начинается и заканчивается чья-то собственность, должен быть возвращен в суд.

Если в семье есть ребенок, процедуру тоже нужно провести заново. Все эти сложности приводят к тому, что доли в квартирах продаются по заниженной стоимости. Эти сделки чаще всего проводятся с целью дальнейшей покупки всей квартиры или получения вида на жительство – для регистрации по месту жительства согласие собственников не требуется.

Таким образом, данный вид сделки предпочтительнее тех, у кого нет средств на приобретение однокомнатной квартиры или целой комнаты в коммунальной квартире, а также тем, кому необходимо прописать, как правило, граждан других регионов РФ. или страны СНГ.

Условия покупки доли в квартире

Чтобы правильно приобрести долю в квартире, договор купли-продажи должен содержать следующие условия:

• подробное описание доли и квартиры, в которой находится продаваемое имущество (город, улица, номер дома, номер квартиры; площадь квартиры, ее кадастровый номер; информация о дате и регистрации права собственности продавца в соответствии с со справкой из Единого государственного реестра прав);
• цена акции;
• список других собственников жилья с указанием их прав пользования.

Кроме того, договор должен содержать положение о том, что доля уже передана или передача должна быть оформлена отдельным актом приема-передачи.

Срок действия договора зависит от следующих условий:

1. договор составляется в обычной письменной форме и подписывается сторонами в трех экземплярах (для продавца, для покупателя, для Росреестра) договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.
2. Другими словами, продавец должен письменно уведомить других собственников помещения через нотариуса о своем намерении продать свою долю помещения, указав цену.

Если кто-либо из владельцев соглашается приобрести долю на предложенных условиях (и в течение месяца отправляет телеграмму с согласием на покупку доли по предложенной цене или отправляет или заявляет об этом через нотариуса), и продавец нашел Покупатель, предложивший более высокую цену, сделка в таком случае может быть проведена с третьим лицом, если другие собственники не согласились на покупку по новой цене.

Если собственники не ответят в течение 30 дней, свидетельство о получении у нотариуса докажет, что права других владельцев не были нарушены.

ПРИМЕЧАНИЕ: В соответствии со ст. 250 ГК РФ продавец должен получить письменный и нотариально заверенный отказ совладельцев от покупки проданной доли под угрозой оспаривания сделки в суде в течение 30 дней с момента получения уведомления о доставке извещения о продаже доли в квартире.

При заключении акта дарения преимущественное право покупки не учитывается. Для заключения договора дарения согласие партнеров не требуется.

Другой способ обойти права подписки – это завышенная цена договора купли-продажи: делается предложение о завышении цены, и когда акционеры отказываются покупать, договор купли-продажи заключается по той же цене, но покупатель фактически платит меньше. Нюансом в этом случае будет то, что налог с продаж будет выше, так как он рассчитывается исходя из стоимости документов.

Виды сделок купли-продажи долей

Если доля собственника незначительна (меньше четверти квартиры и при этом меньше одной отдельной комнаты) и ее невозможно разделить без повреждения имущества, собственник может получить свою долю в Деньги. Требуется согласие владельца.

Выкуп через суд. Если доля собственника незначительна и не может быть предоставлена, суд вправе заменить долю собственника деньгами без его согласия (ст. 252 ГК «Раздел общего имущества и выделение из него доли»).

Поэтому данная сделка отличается от первой тем, что не требует согласия собственника.

Статья 252. Раздел недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, и выделение в нем доли.

1. Имущество, являющееся предметом совместной собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник совместной собственности вправе требовать отделения своей доли от совместной собственности.
3. Если участники совместной собственности не договорились о порядке и условиях раздела совместного имущества или передачи долей одному из них, участник совместной собственности вправе потребовать предоставления ему доли в натуре из совместной собственности в судебном порядке.

Если предоставление доли в натуре не разрешено законом или невозможно без несоразмерного ущерба собственности, находящейся в совместной собственности, предоставленный собственник имеет право покрыть расходы на свою долю оставшимися участниками совместной собственности владение.

Непропорциональное недвижимое имущество, предоставленное в натуральной форме участнику совместной собственности в соответствии с настоящей статьей, его участие в имуществе аннулируется путем выплаты соответствующей денежной суммы или иной компенсации. Выплата акционеру совместной собственности вместо этого другими собственниками компенсации Разделение его доли в натуре допускается с его согласия. В ситуации, когда доля собственника незначительна, фактически не может быть присуждена, и у него нет значительной заинтересованности в использовании общего имущества, суд может, при отсутствии согласия собственника, обязать других участников совместной собственности заплатить компенсация ему.
При получении компенсации в соответствии с настоящей статьей домовладелец теряет право на долю в общем имуществе.

• Мгновенная покупка. При этом виде продажи сделка завершается в течение трех дней. Покупатель – агентство недвижимости.

Особенность здесь в том, что продавец фактически теряет 50% суммы, которую он мог бы получить в случае бесконфликтной продажи квартиры с собственниками, но ему быстро платят за свою долю.

Как оформить выкуп доли в квартире?

1. Так как же купить долю в квартире? Первое, что необходимо сделать, это подготовить необходимые документы:

• документы, подтверждающие право на квартиру (это может быть договор купли-продажи, дарения или обмена);
• юридические документы (например, выписка из Реестра юридических лиц США, подтверждающая отсутствие обременений на квартиру; свидетельство о праве собственности из Федеральной регистрационной службы России);
• Документы из отдела технической инвентаризации (кадастровый паспорт, план этажа здания, экспликация – приложение с чертежами и кратким описанием площади помещения в помещении);
• выписка из домовой книги;
• Согласие совладельцев на продажу долей в квартире подтверждается нотариально.

Подписание договора купли-продажи акций.
Подача документов на государственную регистрацию. В течение 18 дней с момента подачи заявки и необходимых документов право на участие в недвижимом имуществе будет внесено в государственный реестр в соответствии с Федеральным законом № 122 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г.

Налоги и пошлины на приобретение

При заключении сделки купли-продажи необходимо будет оплатить госпошлину за регистрацию доли в общем имуществе в жилом доме (200 руб. – п.23 в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 221-ФЗ). о размере государственной обязанности по государственной регистрации, а также осуществлению иных действий, имеющих юридическое значение) и государственной обязанности по регистрации перехода права собственности – 2 000 руб.

Если сделка совершается в форме нотариального акта, за оформление нотариального акта необходимо заплатить нотариальный сбор (0,5% от стоимости акта; стоимость акта не может быть на 20% выше или ниже рыночной стоимости или ниже. от 300 рублей и выше 20000 рублей)). Стоимость доли в квартире оценивается БТИ исходя из стоимости квартиры по переданной части) и регистрационного сбора за переход права собственности – 2 000 руб.

Если доля принадлежит владельцу более трех лет, налог не взимается. Если доля принадлежит собственнику менее трех лет, продавец должен будет уплатить налог в размере тринадцати процентов от суммы, полученной по контракту, за вычетом одного миллиона рублей из этой суммы, если требуется налоговый вычет.

Вычет не применяется, если акции были приобретены за счет работодателя или других лиц, материнского капитала или бюджетных средств. Налоговый вычет также не взимается в случае продажи доли родственнику (это может быть супруг (а), родитель, приемный родитель, полные и полные братья и сестры, опекун или сотрудник службы пробации).

В этом специфика покупки и продажи доли в квартире у родственников – воспользоваться налоговым вычетом не получится. При этом, если акции переходят к родственнику, платить налог не нужно.

Заключение

Покупка доли в квартире – трудоемкий процесс со множеством нюансов. Перед подписанием договора и переводом денег убедитесь, что продавец не нарушил преимущественное право покупки – в противном случае сделка может быть признана судом недействительной. Нотариально засвидетельствованная справка об уведомлении о продаже долей в квартире, заверенная или полученная у нотариуса, является обязательным документом при совершении сделки.