Если квартира в новостройке уже принадлежала, а затем перешла к другому владельцу, она становится вторичной квартирой. Однако покупатели иначе смотрят на рынок недвижимости и руководствуются не юридическими аспектами, а качественным подходом. Что такое новый дубликат, почему современные здания быстрее стареют и чем опасен предпродажный договор.
Что такое новое вспомогательное здание?
По мнению специалистов, дом считается новым примерно через 3-5 лет после ввода в эксплуатацию. Стоит сказать, что в настоящее время жилые дома устаревают быстрее, чем раньше, и это связано с вполне конкретными причинами.
Рынок недвижимости стремительно растет, поэтому здания, построенные еще 4-5 лет назад, по многим критериям уже не соответствуют требованиям сегодняшних покупателей.
Если несколько десятков лет назад строились стандартные ряды домов с такой же планировкой, то сегодня при возведении жилых комплексов девелоперы используют собственные сценарии. Существующие планировки и лучшие типы домов улучшаются с каждым годом.
Дом становится «старым», когда в данном месте появляется новый объект с принципиально другим уровнем качества.
Год постройки в этом контексте не всегда важен, потому что в Москве продолжают строить дома серии П-44Т (строительство этой серии началось в 1997 году). Конечно, каждый новый объект построенный по индивидуальному проекту, скажем, в 2016 году, будет важнее, чем, например, П-44Т, построенный в этом году.
Другими словами, новое здание устаревает, как только появляется альтернатива, более качественная архитектура, инженерия, инфраструктура и ландшафтный дизайн.
По словам эксперта, если бы строительство велось только в 2008-2010 годах, эти здания все равно будут считаться новыми. Если бы были проекты, построенные несколько лет назад после 2015 года, эти постройки 2000-х годов считались бы старыми.
Что касается общего количества «новых старых» ». квадратных метров, в 2017 году в Москве было сдано 3,42 млн квартир, в 2018 – 3,54 миллиона, в первом полугодии 2019 года – 2,2 миллиона квадратных метров. Таким образом, примерно 9,2 млн кв. Квартиры в Москве можно назвать «новостройками».
Из 50,5 тыс. квартир около 9 тыс. это объекты, которые уже продаются в домах, которые введены в эксплуатацию. Именно готовые новостройки составляют значительную долю на столичном рынке 18%.
Второе место теряет популярность
Наблюдения экспертов показывают, что первичное строительство все еще восстанавливает свои позиции на вторичном рынке. Например, в период с января по август 2019 года 37% всех сделок приходилось на новостройки (по ДПД). По итогам всего 2018 года доля первичных средств составила 34%, 2017 – 31%.
Первичный рынок становится все более популярным, прежде всего из-за меньшего бюджета на закупки, что становится важным фактором падения реальных доходов населения.
Во-вторых, качество проектов, представленных на реализацию, с каждым годом улучшается. Поэтому многие клиенты готовы подождать 1-2 года, чтобы жить в современном проекте, который будет актуальным через несколько лет.
Большинство покупателей сейчас ориентируются на строящиеся объекты. Практика показывает, что от 70% до 90% всех квартиры или апартаменты, продаваемые в строящемся комплексе до его сдачи в эксплуатацию. Готовые «остатки» на них обычно приходится 10-20% транзакций.
Это означает, что текущая квартира конкурирует в первую очередь с объектами, которые строятся. И меньшая часть конкуренции за покупателей новостроек выходит на рынок.
Однако некоторые консервативные покупатели по-прежнему предпочитают покупать жилье на новом вторичном рынке, поскольку такие варианты имеют преимущества новостроек и не связаны с риском участия в капитале.
Большим плюсом в данном случае является то, что покупатель может оценить качество строительства, а также практически начать пользоваться приобретенным объектом немедленно.
А если говорить о выгодах от покупки, то можно уравнять разницу затрат с первоначальным местом проживания за счет дохода от сдачи этой квартиры в аренду.
Новостройки стали менее прибыльными
Цена «вилки» между траншеей и объектом с разрешением на ввод в эксплуатацию в последние годы стало очень широким и варьируется в зависимости от конкретного проекта.
В среднем квадратный метр построенных объектов становится дороже на 15-20%. Пять лет назад эти «вилки» перешла на 20-25%, а до кризиса 2014 г. до 25-30%. Однако уже сейчас на рынке появляются новостройки, цена которых увеличивается на 50%.
В то же время есть аутсайдеры, где цены растут очень медленно, или есть большие скидки, а в период строительства такая недвижимость дорожает на 8-10%.
Средний спред между первичным рынком и новым вторичным рынком составляет 5-15%. В некоторых проектах ситуация такова: строящиеся квартиры продаются по той же цене, что и жилая площадь в зданиях, введенных в эксплуатацию несколько лет назад.
Пример. В монолитном доме третьей очереди жилого комплекса «Ривер Парк»; 1-комнатная квартира 38,3 кв.м без ремонта стоит 9,4 млн рублей (цена от собственника).
Квартира такой же площади в новой фазе на том же этаже – 9 млн руб., Срок поставки – 2021 Однако в первом случае речь идет о массовом сегменте жилья, а во втором – бизнес-класс.
Риски, связанные с предварительным договором купли-продажи
Квартиры в завершенных зданиях продаются на основании CDU (уступка прав или отказ от прав от CDU) до получения разрешения на занятие. Такие сделки с новостройками вторичного строительства рационально можно назвать абсолютно безопасными.
И после сдачи в эксплуатацию и до оформления права собственности квартира продается по предварительному договору купли-продажи (ПДК).
Если мы говорим о безопасности перед заключением договора, это в первую очередь касается покупки у застройщиков / юридических лиц. Если потребитель решает купить CDA у физического лица, рекомендуется быть очень осторожным и проконсультироваться с компетентным брокером по недвижимости или юристом.
Основная проблема с этой транзакцией теоретическая возможность двойной продажи, так как ПДКП не зарегистрирована в Росреестре. Для обеспечения покрытия ответственность продавца в случае несоблюдения требований может быть оговорена в контракте.
В этом случае законом будут предоставлены все гарантии, как и в любой другой форме покупки жилья.
Другой риск, который принимает на себя инвестор Возможен отказ Федеральной регистрационной службы в первоначальной государственной регистрации объекта недвижимости, например, из-за проблем с документами от застройщика.
По словам юриста такой риск снижается после регистрации права собственности в Росреестре хотя бы на одну квартиру в доме (так называемые вступительные адреса). Регистрирующий орган обычно не противоречит сам себе.
В случае отказе в регистрации права собственности на помещение договор с застройщиком может содержать право инвестора на расторжение договора и обязательство застройщика вернуть деньги покупателю.
