02.07.2022
Как выбрать дом

Как выбрать дом, советы строительного эксперта?

Как выбрать дом? «Мечты сбываются, а мечты не сбываются» — эти слова из известной песни я часто вспоминаю, когда речь идет о покупке загородного дома. Пока строительные и технические проблемы, обнаруженные после покупки дома, не отравят радость существования, их лучше выявить заранее.

Плохие и хорошие

Все выставленные на продажу дома делятся на три категории в зависимости от их полезности:

  • «Хорошие» дома. готов к проживанию или под строительство;
  • Неисправные дома, которые можно отремонтировать без больших затрат;
  • «Плохие» дома. который нельзя купить из-за массивных неустранимых дефектов (проще снести и построить новый).

«Хорошие» дома, которые рекомендую покупать сразу, встречаются довольно редко. «Плохие», к сожалению, встречаются гораздо чаще, и их следует избегать. Наибольшее количество выставленных на продажу домов относится к среднему классу. Они требуют ремонта. но время и стоимость могут быть определены и оценены путем визуального осмотра. Обычно смета затрат на ремонт составляется в течение двух-трех дней, что является разумным козырем при покупке. Обычно такие дома покупаются, и покупатели и продавцы остаются довольны сделкой.

Наши коллеги из журнала «Все про недвижимость» очень подробно разобрали вопрос о купле продаже дома в одноименной статье «Купля продажа дома«, переходите и изучайте, это интересно и полезно.

Степень готовности

Дома делятся по степени готовности к:

  • готовы к заселению (возможно, с текущим косметическим ремонтом) с использованием более года;
  • дома, которые еще не заселены;
  • Незавершенное строительство.

Оптимальная категория — дома, эксплуатируемые более года. Можно сказать, что они отработаны и проверены в действии. Уже видно максимум изъянов и изъянов, дом дал максимальную естественную просадку, которая может вызвать трещины и деформации.

Не стоит бояться косметического ремонта, тем более, что дом лучше отделать по своему вкусу.

Построенный для продажи

Свежие дома радуют своей новизной и отсутствием каких-либо следов посторонних, но имеют недостатки, незаметные под отделочными покрытиями и материалами. И снова дом даст неминуемую усадку, которая станет испытанием на прочность новых конструкций. К сожалению, при просадках часто возникают трещины в стенах. Некоторые из них допускаются в ширину проема. Эти трещины устраняются при текущем ремонте с заменой финишных покрытий.

При покупке новостройки необходимо запрашивать проектную и исполнительную документацию. Если его нет у продавца, от покупки лучше сразу отказаться. Похоже, строители и продавцы в этом случае сэкономили на всем, даже на разработке проектной и строительной документации.

Незавершёнка

В случае неполных домов также нужно быть предельно осторожным. Такие дома привлекательны невысокой ценой, но это всегда говорит о том, что с продаваемым домом что-то не так. Опять же, спросите у продавца проектную и строительную документацию.

Если у вас его нет и вы хотите купить дом, вы можете заказать строительно-инженерную экспертизу. По его результатам вы сможете принять обоснованное решение. Недостроенный дом может быть снесен из-за невозможности продолжения строительства.

Три правила осмотра

Будьте трезвыми и неторопливыми, когда дело касается покупки дома. Предложение домов на рынке недвижимости огромно и действительно есть из чего выбрать.

Правило третье: возьмите для осмотра фотоаппарат, фонарик, рулетку, металлическую линейку, бинокль, градусник и молоток. Занимайтесь только днем ​​при естественном освещении. Сообщите продавцу, что вы хотите проверить все жилые и технические помещения, включая чердак и подвал. Если конструкция хорошего качества, все комнаты должны иметь нормальный доступ. Постарайтесь выявить дефекты и недостатки, которые необходимо будет оценить и взвесить после проверки, чтобы принять решение.

Начните снаружи

Обзор следует начинать с фасада (со стороны улицы), цокольного этажа и террасной доски здания. О состоянии фундамента в целом можно судить по состоянию цоколя и прилегающих внешних стен. В них не должно быть:

  • трещины,
  • любойпризнаки влажности или ухудшения отделки
  • Признаков недавнего ремонта быть не должно (обычно перед продажей проводится локальный ремонт, чтобы скрыть недостатки).

Такие трещины в стене и постаменте говорят о слабом фундаменте.

Отмостка не должна иметь полостей и крупных трещин, примыкание отмостки к фундаменту должно быть изолировано от попадания воды. Также не должно быть признаков смещения раздвижной опоры относительно цоколя.

Если цоколь отделан камнем или плиткой, убедитесь, что отделка имеет прочное соединение с фундаментом. Постучите по отделке деревянной ручкой молотка.

Звук плинтуса должен быть глухим в разных местах и ​​везде одинаковым. Звук «барабанной дроби» указывает на пустоты между камнем и фундаментом, что недопустимо.

Следы намокания и повреждений говорят о плохой изоляции подземных сооружений от земли. Этот дефект практически не подлежит ремонту. Хорошая гидроизоляция подземных сооружений возможна только при строительно-монтажных работах, любые ремонтные работы по гидроизоляции подземных сооружений очень дороги и не дают гарантированного результата.

Трещины в основании и наружных стенах шириной более 0,5 мм свидетельствуют о недостаточной прочности и несущей способности фундамента и грунта. Укрепление фундамента — задача непростая и затратная.

Осматривая дом, не стесняйтесь задавать вопросы продавцу и анализировать ответы — не верьте им на слово.

Слева: невооруженным глазом видно, что бетонный подвал легко крошится и разрушается.

Справа: балки в углах сгнили, соединения болтаются.

Все внешние стены следует тщательно осмотреть на предмет трещин и протечек с крыши. Трещины чаще всего появляются у окон и дверей, там, где крыша упирается в стены, в углах стен. Их ширина проема более 0,5 мм свидетельствует о недостаточной прочности и несущей способности стен.

Дом продается. Это бетонная перемычка! И соединение стены с окном ему подойдет.

Большой дом в лесу, конечно, купили не глядя. В доме есть потрескавшаяся и провалившаяся плита перекрытия из-за недостаточного армирования (в центре плиты установлена ​​одна арматурная сетка):

Большой дом в лесу под чистовую отделку куплен явно не глядя

Все внутренние и перегородки потеряли опору и тоже потрескались.

Где нужен бинокль

Все внутренние стены и перегородки потеряли опору и потрескались.

  • Осматривать крышу необходимо со стороны улицы. Если безопасного доступа нет, встаньте сзади и осмотрите крышу в бинокль.
  • Линии гребня должны быть прямыми и ровными.
  • Кровельный материал не должен иметь видимых дефектов (вздутий, деформаций, прогибов и т. Д.).
  • Тщательно проверьте корзины и соединения крыши с отверстиями для вентиляции и дымохода. Все кровельные перекрытия должны быть плотно соединены с дымоходом и выходом дымохода. Желоба не должны иметь повреждений (провисания, отсоединения элементов).

Проверьте капюшон. Если в доме теплый чердак, в карнизе крыши обязательно должны быть элементы вентиляции (софиты с перфорацией, зазоры между отделочными планками, зазоры в скатах крыши с москитной сеткой).

Осмотр деревянного дома со срубом из брёвен или бруса

Дефекты кровли также могут быть видны с чердака или мансарды.

Оцените визуальное качество дерева. На нем не должно быть признаков гнили, рыхлых сучков, глубоких трещин. Внимательно посмотрите на нижние балки, прилегающие к плинтусу — они первыми загнивают.

Проверить состояние канавок, которые необходимо плотно закрыть или заделать герметиком. Если есть видимые зазоры, постучите по ним металлической линейкой, чтобы определить их глубину. Если зазор будет глубоким, загерметизировать внешние стены будет сложно.

У этого красивого дома из лиственницы был серьезный недостаток — неплотные угловые стыки. Зимой будет холодно.

Деревянный дом из бревна лиственницы

Пароизоляционные соединения между крышей и стенамиони также были плохо запечатаны, что приводило к образованию конденсата на стенах.

Плохо смонтирована пароизоляция кровли от стен.

Дом был приобретен со скидкой на ремонт, и новые жильцы остались довольны.

Осмотр дома

Кончик. при обнаружении признаков гнили (рыхлая древесина, следы грибков или насекомых) откажитесь от покупки.

Сразу оцените, как открыть входную дверь — заеданий быть не должно, дверь должна закрываться плотно и легко.

Осмотр дома

Этот деревянный дом был продан в категории «в стадии строительства». На самом деле его нужно зачистить, так как угловые балки гнилые, а стыки неплотные.

Осмотр дома лучше начинать с подвала. Подвал должен быть сухим и воздух не должен быть несвежим. Стены и пол должны быть сухими и без следов воды.

Цоколь влажный, гидроизоляция явно некачественная.

Отделка (особенно на стыках с полом) должна быть чистой и однородной. Любые признаки утечек или трещин укажут на недостатки подземных сооружений.

Любые признаки утечек или трещин укажут на недостатки подземных сооружений. Подвал необходимо проветривать и проветривать, чтобы обеспечить благоприятный температурно-влажностный режим.

  • воздуха. Если подвала нет, поинтересуйтесь у продавца, есть ли технический подвал и доступ к нему. Если доступ есть, но нет, то это либо ошибка строителя, либо нежелание продавца впустить вас.
  • При осмотре деревянного дома следует проверить цоколь, чтобы оценить состояние балок днища (балок) и балок перекрытия — они первыми загнивают.
  • Обратите внимание на поверхности стен вокруг оконных проемов и оконные косяки. На нем не должно быть трещин или следов намокания. Гидро- и теплоизоляция стыков оконной рамы со стеной часто нарушается из-за плохой герметизации стыков сборки оконной рамы. Это приводит к переохлаждению софита, конденсации водяного пара, постоянной сырости и растрескиванию покрытия софита.
  • Проверьте открывание всех окон и дверей — оно должно быть легким и бесшумным.
  • Если в доме есть межэтажные лестницы, поднимитесь и спуститесь несколько раз. Подъем и спуск должны быть легкими и увлекательными, поручни должны быть прочными и не шататься.

Обратите внимание на состояние всех покрытий, особенно керамической плитки. Используя ту же деревянную ручку молотка, ударьте по ней, как по фасадной плитке.

Наконец, внимательно осмотрите чердак или чердак на предмет протечек и гниения конструкций крыши.

В этой статье у нас не будет времени рассматривать вопрос проверки медиа, и мы вернемся к этой теме в следующий раз. Но, забегая вперед, скажу, что одна из «обязанностей» инженерных систем в загородном доме — обеспечение комфортного микроклимата. Поэтому следует измерять температуру воздуха во всех комнатах. Нормальная рабочая температура 21-23 ° C.