Как сдавать квартиру в ипотеке? Ипотека – это актив. Его владелец имеет право на получение экономической выгоды от собственности. Дополнительный доход может быть получен за счет аренды квартиры, которая находится в залоге у банка, а выручка от аренды может быть использована для погашения ссуды.
Возможна ли сдача ипотечной недвижимости?
Предметом ипотеки являются земельные участки, производственные здания, жилые дома, дачи, автостоянки и морские суда. Владелец ипотечной собственности со временем меняет семейное положение. Люди уезжают в другие города, женятся, переезжают вместе, и квартира остается без жильцов.
Пока лишнее пространство тратится зря, хозяин вынужден платить за ипотеку и коммунальные услуги. Отличное решение для избежания убытков – поиск арендаторов. Доход от аренды покроет расходы на обслуживание кредита.
Права и обязанности заемщика четко определены российским законодательством:
- Использование ипотечной недвижимости по целевому назначению;
- Предотвращение износа квартиры, превышающего ее физический износ;
- Поддержание ипотечной недвижимости в хорошем состоянии;
- Покрытие расходов на содержание недвижимости до полного погашения ипотеки.
Если вы приобрели квартиру по ипотеке, вы имеете полное право на получение дохода от недвижимости в соответствии со статьей 29 Федерального закона «Об ипотеке». Сдача квартиры в ипотеку не мешает ее целевому назначению.
Но арендаторы, как правило, небрежно относятся к съемным квартирам. Это означает, что недвижимость потеряет свою рыночную стоимость, в результате чего она обесценится, снизив свою финансовую ликвидность. Исходя из этих критериев, банки часто ограничивают возможность аренды квартиры по ипотеке.
Несмотря на то, что недвижимость принадлежит заемщику, кредиторы предъявляют разные требования к заложенному имуществу. Некоторые охотно соглашаются арендовать ипотеку, другие настаивают на более высоких процентных ставках, пересмотре кредитных договоров или страховании.
Тем, кто изначально покупает недвижимость для сдачи в аренду, убедитесь, что ваш договор об ипотеке включает эту опцию. Также важно получить юридический договор на аренду недвижимости. Этот документ определяет требования к арендатору, размер и условия оплаты, права и обязанности сторон.
Нюансы сдачи
Прежде чем узнать, можно ли снять квартиру, взятую в ипотеку, необходимо ознакомиться с особенностями процедуры: какие нюансы следует учитывать, как согласовывать свои действия с банком.
Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию. Ипотечная политика определяет риски повреждения или утраты предмета кредита: пожар, наводнение, несчастные случаи, стихийные бедствия, злонамеренные действия третьих лиц и другие факторы.
Не стоит пренебрегать страховкой, так как она поможет вашему банку вернуть деньги в случае страхового случая. Сумма, выплачиваемая при наступлении страхового случая, равна оценочной стоимости квартиры. Взносы зависят от состояния вашего дома и снижаются ежегодно после выплаты ипотеки.
Договор страхования заключается в пользу банка. Если вы сдаете ипотеку в аренду, вам необходимо увеличить размер страховой премии. Кредитор рассматривает аренду дома как дополнительный риск. Увеличение страхового взноса зависит от условий страховой компании. Обычно увеличивается не более чем на треть.
На погашение ипотеки влияют:
- Спрос на жилье – высокий спрос на однокомнатные квартиры, расположенные в спальном районе.
- Ремонт – чем лучше техническое состояние помещения, тем выше арендная плата. Квартиры с дизайнерской отделкой быстро находят арендатора.
- Коммунальные услуги – арендаторпри поиске дома учитывает размер арендной платы, наличие счетчиков и счетчиков.
Кроме того, не забывайте, что вы должны сообщать в налоговую инспекцию о доходе от аренды и платить с него подоходный налог. Согласно Закону о налогах, доходы, полученные физическими лицами в денежной и натуральной форме, облагаются налогом по ставке 13%.
Нужно ли спрашивать разрешение банка
Некоторые финансовые институты категорически против передачи заложенного имущества третьим лицам. Эти условия стоит уточнить у вашего кредитора. Заемщик несет ответственность за заложенное недвижимое имущество по исполнению договора.
Если вы решите отказаться от ипотеки, вы должны сообщить об этом кредитору и получить его письменное согласие на сделку. Квартира обременена залогом,
Это ограничивает возможность продажи заложенной квартиры. Банк имеет право на квартиру до полного погашения ипотеки.
Кредитор может проверить фактическое состояние недвижимости с ипотечным покрытием. И должник не имеет права этому препятствовать. Лучший способ защитить себя от претензий кредитора – написать письмо, информирующее вас о вашем намерении сдать квартиру третьему лицу на определенный период времени. Прикрепить договор аренды – не требуется.
Что делать в случае запрета
Если вы решили обмануть банк, то рано или поздно правда откроется. И тогда возникнут серьезные проблемы. Нарушение кредитного договора будет занесено в базу данных, испортив вашу кредитную историю. При рассмотрении следующего кредита возникнут сложности. Согласно закону, в случае грубых нарушений правил содержания, использования ипотечного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.
- Если ваш банк запрещает вам выпускать ипотеку, у вас есть два варианта:
- Попробуйте договориться с банком.
Неофициальная аренда.
Кредитная организация заинтересована в своевременном погашении основной суммы долга и процентов за пользование кредитными средствами. Ими мотивируют необходимость снимать квартиру по ипотеке, катастрофическая нехватка денежных средств для регулярных выплат. Банки не имеют обыкновения поддерживать рост безнадежных долгов. Они выступают против своих клиентов, чтобы помочь им и облегчить условия кредита.
Выгодно ли сдавать ипотечную недвижимость?
Хотя это незаконно, многие договоры аренды в России заключаются устно. Будьте внимательны при выборе арендатора, на рынке недвижимости активно практикуются обманные схемы. А если факт сокрытия доходов, собственник рискует понести крупный штраф или административную ответственность.
Сдавать недвижимость выгодно, если у вас есть собственное пространство. Доход от аренды – это источник регулярного дохода. Полученные платежи удобно отправлять на погашение ипотеки. Это позволяет избежать значительных затрат семейного бюджета.
Сдают ипотеку часто люди, покупающие жилье для своих детей. Пока ребенок не достигнет совершеннолетия или не переедет, квартира будет приносить доход.
Какие риски могут возникнуть?
В зависимости от размера вашей арендной платы этот доход будет либо компенсировать часть ваших ежемесячных платежей банку, либо полностью покрывать их. Недвижимость, приобретенная в ипотечный кредит, окупится через 10-12 лет. В крупных городах это связано с высоким спросом на аренду квартир, а в малых – с низкой начальной стоимостью счетчиков.
Ипотечный договор устанавливает право банка проверять состояние заложенного недвижимого имущества. Сотрудники Банка проверяют заложенное имущество периодически, не чаще одного-двух раз в год.
Если инспекторы обнаружат, что ипотечная квартира сдается без согласия посторонних лиц, у заемщика возникнут проблемы. Если вы спросили финансовое учреждение о возможности аренды квартиры по ипотеке, то после полученияотказ вы все равно нарушили правила, банк имеет право наложить санкции.
- Банковские средства за нарушение запрета на выдачу квартиры:
- Наложение штрафа;
- Передача административной ответственности;
- Прекращение действия;
- Требование предоплаты по ипотеке;
Уведомление налоговых органов об уклонении от уплаты налогов.
Наказать жильцов банк не сможет, но им грозит принудительное выселение без компенсации потраченных на аренду денег.
В суде можно попробовать оспорить решение суда. Аргументы должны быть аргументированы нормами Гражданского кодекса и ипотечного права. Правовые нормы имеют приоритет над условиями контракта. Однако нарушение условий контракта влечет за собой штрафные санкции и другие договоренности.
