Какой разработчик надежен, а какой нет? Однозначно ответить на этот вопрос невозможно, но можно судить о компании по набору факторов срок работы, количество реализованных проектов, схема реализации жилья и др.
Сколько лет на рынке
То, что компания работает на рынке в течение нескольких лет, явно подтверждает ее авторитет, но не гарантирует отсутствия изъянов. В 2015 году, например, широко разошлась новость о банкротстве , много лет строившего жилье по всей России, но все еще утратившего способность оплачивать счета. В результате компания оставила без крова большое количество людей, вынудила выплачивать ипотечные кредиты и жить в съемных квартирах. Печальный опыт показал, что большой пул строящихся и завершенных проектов не может быть стопроцентной гарантией для потенциального акционера. Андаш, тем более, если девелопер» одновременно строит десять объектов, велика вероятность того, что у него большая задолженность, чем, например, у застройщиков 1-2 жилых комплексов. Поэтому в случае нарушения платежеспособности компания с высокой кредитной нагрузкой должна в первую очередь высокий риск банкротства.
Тревожные сигналы недобросовестности и растущей задолженности появились задолго до подачи исков в арбитражный суд. Богатая история девелопера оставляла пыль в глазах акционеров, но на самом деле компания строила больше, чем могла продать.
«На рынке нового строительства заслуживают доверия только те компании, которые строили три года»
Как правило, работая на рынке, компания аккумулирует активы, которые были обучены работать в условиях экономического роста и рецессии. Соответственно, чем он старше, тем увереннее в себе, поэтому банкротство «старожилов»; действительно нетипично. Однако сегодня время работы на рынке не является основным критерием надежности разработчика. Да, если несколько лет назад заказчики в первую очередь ориентировались на бренд застройщика. То сейчас ситуация несколько изменилась, хотя при выборе квартиры в учитывается новостройка, известные компании, наличие построенных и текущих проектов.
Наличие грамотного и квалифицированного менеджмента: акционеров, акционеров, директоров в структуре управления дает исключительно положительный эффект и защищает от многих рисков. Будет полезно найти информацию об акционерах компании, источниках финансирования, банках-партнерах.
Количество реализованных проектов
Проекты компании его визитная карточка, и чем их больше, тем легче понять, с кем вы имеете дело Прилежный строитель или экономящий на всем, в том числе и на отделочных материалах, например. Оценивая реализованные проекты, вы можете составить мнение о застройщике, оценить качество строительства, отделки общественных пространств, застройки смежные, а также проконсультируем людей, уже проживающих в построенных домах, по эксплуатации инженерных сетей (водоснабжение, канализация, тепло и электричество).
Кроме того, стоит отметить, что кто-то находится на рынке 10 лет и каждые пять лет реализует спотовые проекты, а за 5-6 лет кто-то реализовал несколько крупных жилищных проектов.
Для застройщика важно, чтобы строительные работы не прекращались. Индустрия разработки очень динамична, всего за несколько лет правила игры для разработчиков могут измениться, что может быть вызвано как изменениями в законодательстве, так и изменением предпочтений потребителей. Если девелопер постоянно строит, а это значит «держать руку на пульсе», он более стабилен.
Другими словами, это «больше – лучше». Однако, если мы ранжируем все факторы надежности проекта, разработчик с 2-3 успешными проектами и аналогичная компания с 8-10 реализациями могут считаться более или менее равными с точки зрения квалификация и опыт.
Успевать к срокам
В период кризиса увеличивается вероятность задержки сдачи домов в эксплуатацию, так как застройщикам может быть сложно продавать квартиры из-за низкого спроса. Кроме того, есть много причин, по которым проект может занять больше времени даже в условиях стабильной экономики. Например, шестимесячная отсрочка может быть связана с получением разрешений и согласований на этапе ввода здания в эксплуатацию, подключения здания к действующим сетям и т. д. Итак, 6 месяцев это термин, который может «простить» девелопер, закрывая на это глаза. По крайней мере, по мнению экспертов, в надежных компаниях такие сдвиги в сроках доставки бывают.
Говорить о недобросовестности компании, если задержки носят систематический характер и мало объектов. Многое зависит от клиентоориентированности разработчика и его умения договариваться о взаимовыгодных условиях.
В идеале не должно быть задержек. То есть, если у клиента есть прописанные ХДС сроки доставки ключей и они не были перенесены, то все в порядке. Но если сроки доставки сдвинуты (на 3-6 месяцев), то следует отметить, что в информационном пространстве надежный разработчик старается комментировать честно, не делает никаких секретов и делает все, чтобы выполнять взятые на себя обязательства.
Кстати, официально дом считается объектом долгосрочной постройки, ключи от квартир не вернули через 6 месяцев после изначально заявленной даты сдачи. В этом случае разработчик всегда указывает крайний срок передачи ключей с определенным запасом времени в декларации проекта. Поэтому перенос даты – знак того, что возникли непредвиденные проблемы.
Качество строительства
К сожалению, не всегда можно определить качество строительства, особенно если проект находится на ранней стадии реализации участок с заложенным фундаментом ничего покупателю не скажет, как и 7 этажей из 17. К тому же доступ на строительную площадку всегда ограничен, покупатели могут попасть только на стадии отделки, это связано с техникой безопасности.
Наиболее полное представление о качестве строительства можно получить, посетив строительную площадку напрямую. Это можно сделать как личное посещение офиса продаж, или как часть мероприятия, организованного разработчиком на месте условный день открытых дверей. Однако ознакомительные туры проходят в основном по маршрутам, обозначенным застройщиком.
Тем не менее, посещая строительную площадку, в первую очередь следует обратить внимание на ровность бетона и стяжки, отсутствие трещин.и в целом состояние сайта. Нет ли груд щебня, рабочие в спецодежде и т. Д. Если девелопер экономит на мусоре и вывозе спецодежды, он, скорее всего, не уделяет должного внимания строительным нормам и процессам.
На самых ранних этапах девелоперы стараются привлечь клиентов, создавая шоу-румы, но показывают только варианты планировочных и дизайнерских решений. В меблированной и отремонтированной квартире покупатель может только оценить преимущества планировки и планировки, понять, достаточно ли места, представить, как обустроить квартиру в будущем. Бывает, что в выставочных залах выставляют образцы стройматериалов, но нет гарантии, что компания использует эти же материалы на стройплощадке.
В качестве альтернативы, возможно, стоит проверить в Интернете информацию о генеральном подрядчике, но вы вряд ли что-нибудь скажете среднему покупателю.
Если покупатель выбирает недорогую квартиру, он должен быть готов к тому, что невысокая цена будет компенсирована качеством изготовления, материалов или отделки помещения;
Еще один способ оценить качество конструкции, не посещая строительную площадку, изучите форумы в Интернете. Там их мнение разделяют жители уже построенных домов, поэтому не понаслышке знают, как строит компания где треснула стена, где протекает труба, где упала плитка и т. д. Исходя из этого, можно определить, на что обращать внимание во время ознакомительных визитов на строительную площадку или при подборе квартиры.
Учреждение общества с ограниченной ответственностью для проекта
То, что девелопер создает для каждого проекта свое ООО, не должно смущать покупателей, это обычная практика. Это ООО становится официальным лицом проекта, заключающего контракты с подрядчиками и с которыми заключаются договоры купли-продажи. Кроме того, это облегчает ведение финансов и получение ссуд на строительство.
Дело в том, что права на землю принадлежат конкретной организации (как правило, по договору аренды, особенно если речь идет о Москве). Например, акционерное общество приватизировало часть или всю фабрику, завод или другую землю, на которой теперь было решено построить жилье. Девелоперу проще купить такую компанию и связать ее со своей группой компаний, чем перерегистрировать земельный участок на свое имя.
Необходимо понимать, что бренд (название девелопера) – это одно, а юридическая схема продажи квартиры – это совсем другое. Есть – и схема продажи крупных компаний может быть весьма разветвленной. Самое главное – отследить документальную связь между ООО и застройщиком. Обычно эта информация находится в открытом доступе.
Кстати, внесенные в Госдуму поправки к Федеральному закону № 214 регулируют вопрос о принадлежности ООО к девелоперу. Раньше девелопер мог создать ООО, скажем, на Кипре, и в случае его банкротства акционеры не могли ничего взыскать с него или с девелопера, потому что они не были связаны друг с другом юридически. Сейчас предлагается ввести обязательство для этих компаний быть связанными друг с другом.
Система продаж: HCC или VDR
Теоретически схема продажи квартир не должна влиять на авторитет застройщика и HCC, и VDU имеют право на существование в рамках закона. Однако на самом деле это не так. Доверие покупателей к HCC было потеряно после нескольких случаев, когда люди покупали акции, но в конечном итоге потеряли деньги и остались без дома. Компании венчурного капитала сталкиваются с рядом других рисков, включая двойную продажу. Между тем, схему HCC сейчас практикуют многие крупные компании: Мортон, ПИК, многострадальный СУ-155,создал кооперативы для своих проектов. Подавляющее большинство разработчиков Московского региона в настоящее время работают в системе CDA.Однако это не означает, что застройщик, продающий квартиры по программе HCC, нечестен. Программа HCC также предлагается уважаемыми и заслуживающими доверия компаниями.
Выбранная форма строящейся квартиры не может гарантировать успешное завершение инвестиции. Есть много качественных новостроек, построенных HCC и обманутыми акционерами.
Просто все меньше и меньше покупателей готовы доверить деньги кооперативам. Ведь в этом случае они застрахованы частной организацией, а в конце DDEгосударственный. Недоверие к HCC усиливается в условиях экономической стагнации.
Судебное разбирательство
Наличие судебных исков влияет на доверие к девелоперу. Приобретая квартиру в новом доме, стоит выяснить, не подвергался ли застройщик процессу банкротства или не налагались штрафы, например, за неисполнение нарушений. Если против застройщика находится на рассмотрении более одного иска, вам следует дважды подумать, прежде чем тратить деньги на квартиру. Тем не менее, даже у солидных компаний есть судебные тяжбы, связанные с претензиями по качеству строительных работ.
Однако одно дело, если это трещина в стене, а другое окна из дутого стекла. Каждый случай нужно рассматривать индивидуально и только после этого делать выводы.
Советует изучать информацию на форумах, но нужно быть разумным и доверять только документам, например, копии исков, решений и т. д. Если есть инициативная группа, лучше встретиться с ее представителями лично, потому что в Интернете настоящие информационные войны между компаниями-конкурентами.
«Следует понимать, что означает« судебный процесс »: несколько мелких претензий или большая серия громких дел»; это две большие разницы. Причиной мелких претензий часто является человеческий фактор, поэтому мы не должны рассматривать их появление как недобросовестность разработчиков;
Судебные споры могут возникнуть с кредитными организациями, подрядчиками и собственником земли, на которой ведется строительство. Таким образом, наличие судебных исков к застройщику не всегда свидетельствует о его нечестности. Однако особое внимание следует уделить судебным искам против акционеров. Часто по сути этих вопросов можно составить представление о качестве строительства и соблюдении застройщиком сроков.
Открытость компании
Судить об открытости застройщика довольно просто на сайте компании должны быть все необходимые документы, а именно проект деклараций и заключений государственной строительной экспертизы на соответствие требованиям законодательства и технических регламентов, разрешение на строительство. Согласно ФЗ 214, застройщик не имеет права привлекать средства от дольщиков без этих документов. Также стоит обратить внимание на документы, подтверждающие право собственности на участок долгосрочная аренда или право собственности.
Кроме того, девелопер должен предоставить хотя бы один номер телефона доверия, чтобы акционеры могли быстро узнать о нюансах, связанных с их интересами. Компания обязана предоставлять информацию клиенту по запросу, но не может публиковать эту информацию по собственной инициативе.
Камеры на стройплощадках, экскурсии, пресс-туры, шоу-румы, активность компании в социальных сетях и многое другое, несомненно, подчеркнут готовность компании к взаимодействию с общественностью.
