Как оформить покупку квартиры в новостройке? Большинство квартир в новостройках Московской области в настоящее время продаются по договору долевого участия (СПД). В связи с тем, что в начале 2000-х девелоперы использовали «серые схемы», власти создали 214-ФЗ – закон о долевом участии, главный результат закона – договор о долевом участии в строительстве. Закон появился в 2004 году и стал регулировать отношения между акционером и девелопером.
Девелопер построит и сдаст покупателю объект совместного строительства, а покупатель, в свою очередь, оплатит цену и заберет квартиру. Приятно знать, что у ХДС нет единой формы: одни разработчики создают договор на основе 214-ФЗ, а другие вносят коррективы (часто в целях собственной безопасности).
С момента создания 214-ФЗ закон претерпевал многочисленные изменения (около 10 раз). В прошлом году власти снова внесли поправки в закон, внося ряд поправок. Например, он ввел обязательные правила для указания местоположения квартиры на этаже в DDE, а при передаче квартиры партнеру застройщик выдает ему специальную инструкцию по эксплуатации здания, содержащую необходимую информацию о принципы его использования, срок эксплуатации здания и его элементов отделки, инженерии и систем.техническое обслуживание.
Федеральным законом 214-ФЗ предусмотрена договорная неустойка, которая взимается за каждый день просрочки, начиная с даты передачи объекта строительства, указанной в договоре.
Преимущества ДДУ:
- каждый договор регистрируется в Росреестре, что исключает двойные продажи;
- есть возможность ходатайствовать о компенсации за просроченные ключи;
- К договору об участии в строительстве компании дополнительно применяется Акт о защите прав потребителей, который дает новые гарантии (штрафы застройщику, компенсация морального вреда);
- В случае долгосрочного строительства только на основании CDS возможно получение официального статуса обманутого участника.
Минусы ДДУ:
- Несмотря на то, что ДДУ считается самой безопасной формой покупки квартиры в новостройке, данное соглашение не защищает акционера от недостатков или от долгого строительства. В принципе, нет никаких препятствий для девелопера получить разрешительные документы, подписать и зарегистрировать CDS, получить платежи по этим контрактам и построить поздно или не построить вообще, исчезнув с деньгами. А для недобросовестного разработчика жизнь наверняка усложняется.
- В случае мошенничество не исключено. Возможно несоответствие ДДУ требованиям действующего законодательства РФ. Например, если договор подписан с застройщиком, у которого нет разрешения на строительство или других разрешительных документов. В этих случаях разработчик берет деньги вперед перед регистрацией CDS, а затем исчезает. По этой причине покупатель должен прочитать соответствующую документацию строительной компании перед подписанием НПК и, в идеале, не вносить никаких предоплат до регистрации НПК.
- Подписание контракта от имени разработчика лицом, не имеющим соответствующих полномочий (поэтому акционеру рекомендуется внимательно ознакомиться с доверенностями разработчика на лиц, подписывающих контракт, а также с сопутствующими документами).
ДДУ с эскроу-счетом
С 1 июля 2019 года застройщики имеют право строить жилые комплексы только на собственные деньги или банковские кредиты. Доступ к средствам покупателей закрыт – деньги акционеров будут храниться в банках на фидуциарных счетах до завершения строительства.
Сейчас квартира в строящемся доме покупается по такой схеме:
- Вы выбираете будущие квартиры;
- Вы подписываете с разработчиком Соглашение об участии (PPA);
- Вы заключаете трехстороннее соглашение об открытии счета эскроу с застройщиком и банком, предоставившим застройщику строительную ссуду;
- Переведите деньги на депозитный счет и дождитесь завершения строительства;
- Если вы покупаете дом в ипотеку,банк, предоставивший вам ссуду, переводит деньги на счет условного депонирования вместо вас.
Что такое счет условного депонирования?
По сути, это альтернатива сейфу – специальный банковский счет, на который с 1 июля 2019 года в обязательном порядке перечисляются деньги покупателя для обеспечения расчетов с продавцом квартиры (застройщиком). Застройщик получает доступ к деньгам только после завершения строительства жилого комплекса.
Риск:
Банкротство банка
В группе риска покупатели, чьи дома стоят более 10 миллионов рублей. Государство страхует только тех, стоимость купленной квартиры не превышает этой суммы количество.
Банкротство застройщика
У покупателя есть ипотека: банк вернет только сумму кредита без процентов. Это еще не регулируется законом.
У покупателя нет ипотеки (у него была рассрочка платежа или 100%): банк вернет всю сумму.
Как я могу снять деньги со своего эскроу-счета?
Договор уступки права требования
Деньги с эскроу-счета могут быть сняты только в случае банкротства застройщика, ликвидации по решению суда или невыдачи квартиры покупателю в установленный срок.
В переводе с латыни «уступка» означает «cessio», поэтому этот вид договора часто называют «договором уступки». Второе название, которое вы слышите на форумах, – «договор уступки». По договору акционер (цедент) передает другому лицу (цессионарию) право требования к застройщику о переходе права собственности на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.
Проще говоря, акционер передает свою долю в строящемся здании другому покупателю. Этот контракт часто используют инвесторы – люди, которые покупают квартиры в новостройках, чтобы заработать на росте цен (ведь каждый дом становится дороже, когда он готов к строительству).
Соглашение о переуступке передает только права и обязанности, вытекающие из контракта с застройщиком, новой организации. Поэтому договор уступки, как правило, очень короткий. Следовательно, соглашение о переуступке имеет те же преимущества и недостатки, что и исходное соглашение (DDP, RACP, HCC).
- Соглашение о переуступке ДДУ является наиболее выгодным.
- Договор переуступки будет зарегистрирован в Росреестре, а права нового собственника появятся в момент регистрации;
- Если ДДУ требует обязательного письменного согласия разработчика для выполнения задания, это согласие должно быть получено; в противном случае транзакция может быть аннулирована. Аналогично закладной, где обязательное согласие на уступку дает банк;
- продавец может передать только полностью оплаченную квартиру или покупатель обязан выплатить долг.
Перед заключением договора уступки вы должны убедиться, что передаваемые права действительны, в частности, что договор не был расторгнут и полностью оплачен.
Словом, новый покупатель должен выяснить по выписке из Единого государственного реестра, расторгнут ли ХДС с продавцом, является ли продавец реальным собственником, приобретена ли квартира в ипотеку, есть ли обременения на нем и т. д.
Предварительный договор долевого участия – ПДДУ
Следует отметить, что действующее законодательство предусматривает возможность заключения ХДС только до сдачи дома в эксплуатацию. Отсюда и продажа квартир по переуступке от застройщика, на долю которого приходится большая «доля» в договорах уступки. Есличасть квартир в таком доме еще не продана, девелопер вынужден заключить договор ХДС с одной из своих дочерних компаний, которая может спокойно продавать квартиры по договорам уступки права собственности.
Предварительное соглашение о долевом участии – это так называемый проект основного договора DDE, в котором (согласно ст. 429 ГК) должны быть указаны основные моменты сделки. Например, описание квартиры, дата передачи покупателю, цена и порядок сделки, а также гарантия собственности. Однако важно знать, что основное DMU может отличаться от исходного DMU, поэтому потенциальный акционер должен внимательно прочитать основное DMU.
Как правило, разработчики используют ДДУ, чтобы избежать требования Федерального закона № 214, согласно которому деньги, уплаченные покупателем, должны быть зачислены на счет разработчика только после возврата DDC из Росреестра (с момента регистрации). Кроме того, согласно DDC, покупателя просят предоставить «залог» или «обеспечение», подтверждающее серьезность намерений покупателя.
Недостатки:
Не защищает акционера от двойной продажи квартиры, так как он не зарегистрирован в Росреестре;
только условно обеспечивает права партнера на помещение;
ничего не продает, поэтому платить деньги за квартиру по ДПД не рекомендуется;
Предварительный договор купли-продажи – ПДКП
в случае роста цен на квартиры – застройщик не будет заинтересован в заключении основного договора ДПМ на описанных в нем условиях;
в случае переноса сдачи объекта в эксплуатацию застройщик не сможет платить штрафы
Если застройщик обанкротится, покупатель должен будет обратиться в суд и попытаться вернуть деньги, применив Закон о защите прав потребителей.
Предварительный договор купли-продажи имеет практически те же недостатки, что и его «собрат» CCPD. Гражданский кодекс Российской Федерации определяет предварительный договор как нематериальное обязательство, т.е. в классическом смысле он не может включать в себя передачу товаров, работ или услуг или выплату денег.
К тому же в ПДКП всего один и очень условный:
Покупка квартиры в новостройке на базе ППКП возможна только в одном случае – когда дом полностью построен и сдан Госкомиссией, т.е. сдан в эксплуатацию, но застройщик еще не получил право собственности на квартиру.
- На стыке перехода дома из состояния «новостройка» в «второстепенное» состояние выясняется, что по ХДС застройщик уже не может продавать квартиру (дом сдан Госкомиссией), а на CDA (договор купли-продажи) он пока не может, потому что титул не зарегистрирован. Для этого пригодится CDA.
- Только в этом случае можно не бояться фундамента и попадания в ВОП. Однако имейте в виду, что застройщик может обанкротиться, а доставка ключей будет отложена на неопределенный срок.
- Таким образом, использование PBCP имеет ряд преимуществ для разработчиков:
- Отсутствие санкций в случае несвоевременной передачи квартиры покупателю.
Жилищно-строительный кооператив – ЖСК
Возможность уклонения от выполнения основного договора (купли-продажи) и возврата денег покупателю, если цены на жилье выросли и девелопер потерял интерес к сделке.
Таким образом, заключая предварительный договор, покупатель фактически соглашается с невозможностью применения санкций к застройщику за просроченные платежи, а также с тем, что застройщик сможет избежать заключения основного договора, вернув деньги. Однако эти деньги нужно будет только вернуть в суд.
Однако Закон о защите прав потребителей, который в некоторой степени защищает интересы покупателя, по-прежнему применяется к CDCP. Чего нельзя сказать о следующем типе контракта.
Жилищно-строительный кооператив (HCC) – это некоммерческая организация, которая добровольно объединяет людей на основе членства для покупки (строительства) жилья путем объединения взносов. Вот почему мы называем покупателей акционерами, а не совместными акционерами.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) позволяет собирать средстваИз граждан для строительства с полным отсутствием IRD (экспертиза проекта, разрешение на строительство и формализованное распределение участков). На самом деле HCC означает, что люди собираются в кооперативе, объединяют свои деньги и строят свой дом. Все риски, связанные с HCC, несут самих акционеров, а не разработчиком.
По этой причине акционеры не смогут подавать в суд на разработчику за задержки в платежах, поскольку отношения между акционерами и разработчиком не регулируются FL 214 или Законом о защите потребителей, но Устав Ассоциации и соглашения о присоединении.
Для того, чтобы стать акционером (член кооператива), заявка должна быть написана на поступление к кооперативу после его принятия, принести вступительный взнос, а также оплатить ежемесячные взносы членства.
Преимущества HCC:
минимальная предварительная плата за квартиру;
Вам не нужно предоставлять большой пакет документов, чтобы перейти к кооперативу
Низкая процентная ставка по погашению взноса для квартиры;
Возможное урегулирование от общей выплаты участия (но невозможно зарегистрировать имущество правильно, если доля не оплачена).
Теперь о дефектах. Следует помнить, что HCC может быть как обычная финансовая пирамида с «лотереей счастья» – кому-то повезет и купит квартиру за счет всех мер акционеров, и кто-то не делает.
Если акционер захочет произойти с кооператива, ему придется заплатить наказание. Вы можете восстановить деньги, которые вы инвестировали в кооператив после вычета членского взноса и наказания. Если покупатель доказывает, что разработчик виновен в том, чтобы не соответствовать сроку строительства, это наказание может быть уменьшено.
Если суд объявляет о банкротстве проекта, акционеры могут быть обязаны внести дополнительный вклад в завершение строительства. Короче говоря, ответственность за разработчик по схеме HCC почти минимально – акционеры будут нести ответственность за все.
