Продажа комнаты в коммуналке. Наверное, самая распространенная серьезная покупка для горожан – это недвижимость. Казалось бы, нужны только деньги, а купить квартиру или комнату проще простого. Могу сказать на примере своей семьи, которая выбрала комнату в коммунальной квартире: все не так просто. Каждый раз, когда перед вами открывается дверь в новую «опцию», отложите эмоции в сторону и сосредоточьтесь на скучных и непонятных деталях.
Коммунальная доля
У нас была комната в Ленинградской области, которую на материнский капитал купила большая семья. Мы смогли использовать собственный капитал для покрытия расходов на покупку. Расчеты показали, что этого хватит на комнату от 9 до 10 м2 в Санкт-Петербурге. У нас была одна стратегическая цель: инвестиции, улучшение жилищных условий для наших взрослых детей. Поэтому критерии выбора отличались от тех, где квартиры приобретаются «для сдачи в аренду» или для личного проживания.
С юридической точки зрения комната в муниципальной квартире – это всегда сюрприз. У таких квартир есть системный недостаток: они физически отделены от общей квартиры. Отсюда следует, что он может быть продан только после получения преимущественного права в письменной форме соседям (совладельцам). Поэтому потенциальные покупатели вынуждены тщательно проверять все документы «удаленно».
Те, кто покупает комнаты, рассчитывая жить в них, обращают внимание на состояние стен и потолка, оценивают необходимые вложения в ремонт и т. Д. Для охотника, помимо юридического урегулирования, важно, чтобы в помещении было следующее: характеристики, желаемые для будущей продажи:
а) нет первого и не последнего этажа;
б) без чердака или полуподвала;
в) более или менее правильная форма помещения;
г) подходящее соседство (хотя бы социально безопасное). Также важно иметь возможность съехать всю квартиру. Это увеличит «капитализацию» вашей комнаты, даже если вы не претендуете на получение всей «квартиры». Список длинный, но мы переходим от теории к практике, то есть к ситуациям, встречающимся в нашем конкретном случае.
Мечта поэта
Первая комната, исследованная автором этих слов, покорила с первого взгляда. Пятый (не последний) этаж, вид на реку Фонтанку, высота потолков 3,5 метра, общественные комнаты в более или менее аккуратном состоянии. Единственное «но» – пятиугольная форма, которая добавила шарма этой квартире. К сожалению, мечте не суждено было сбыться: не удалось найти двух совладельцев, то есть соседей-хозяев других комнат. От возможности отправки нотариально заверенного уведомления по почте отказались из-за отсутствия данных о месте проживания разыскиваемых граждан.
Второй вариант изначально не претендовал на звание «мечты поэта», но продавец очень хорошо описал тишину и добрососедскую обстановку в муниципальной квартире. Причем снять комнату можно было без проблем: по словам продавщицы, почти все комнаты в квартире сдавались.
Однако даже от этого выгодного предложения пришлось отказаться. Вскоре мы с продавцом вышли на улицу, потому что к нам подошла хорошо одетая дама и сразу же задала моей спутнице вопрос: «Когда вы собираетесь наводить порядок в квартире!» Помимо деталей: в одной из комнат была «семья» из двух человек, предпочитавших проводить вечера в веселой Продавщице, делала вид, что слышит о возмущении впервые, но, видимо, скрыла от нас истинную картину. И к этому мы должны быть готовы: Не каждый потенциальный покупатель, продавец или маклер захочет раскрыть секреты «тихой квартиры» муниципального значения.
На следующем этапе проекта нам предложили комнату на чистом чердаке в самом центре города – напротив Московского вокзала. Жить там с детьми было бы проблематично, но с инвестиционной точки зрения комната выглядела привлекательно: его можно было как сдавать, так и продавать.
Все было бы хорошо, если бы продавец, узнав, что мы хотим оплатить часть суммы через маткапитал, не сказал нам сразу: «Мы не будем ждать денег, нам нужно срочно их продать, поэтому мы можем предложить это» Есть хороший банк, который решит вашу проблему. Даже без кредита достаточно предоставить справку, и они обо всем позаботятся. Такое предложение – «ящик Пандоры». Открыв его, вы можете стать соучастником преступление монетизации материнского капитала.
Избавившись от перспективы знакомства с «хорошим банком», мне удалось найти хороший, на первый взгляд, вариант: приятную, но не очень аккуратную комнату в вполне удовлетворительной квартире.
Соседи – члены одной семьи. Дом может ремонтироваться или сноситься, но сам по себе он не рухнет, это точно. Нам показали все документы, кроме нескольких справок. В то время продавцы готовили комплект документов для сделки.
Приближалась дата сделки, но агент продавца под разными предлогами отказывался предоставить нам необходимые справки и бланки. Я имею в виду архивную форму № 9 с информацией о зарегистрированных резидентах и архивную форму № 12, которая включает, в том числе, информация о том, освобождались ли когда-либо лица, осужденные за какие-либо преступления или несовершеннолетние дети, из данной комнаты и т. д.
Дама с собачкой
Эти бумаги нам показали за полчаса до сделки, но мы уже тогда могли догадываться об их содержании. Как мы и подозревали, недавно из тюрьмы выпустили одного из жильцов. Другой, бывший владелец, все еще регистрировался, и ему все еще разрешалось пользоваться комнатой. Таким образом, мы могли въехать или избавиться от него только по решению суда. Время тоже было сэкономлено.
На этот раз, как гласят детективы, ничего страшного не предвидится. Небольшая, но уютная комната с видом на канал Грибоедова, отремонтированная входная дверь, симпатичный сосед – милая дама с собакой. Ее устраивала цена, она не боялась обращаться к нотариусу для оформления отказа от покупки. И тут прогремело!
Нотариус, как обычно, начал разъяснять свои права нашей потенциальной соседке. Конечно, ей предоставили право на денежные или материнские купоны. И в этот момент наша «дама с собакой» вспомнила, что ее дочь, которая живет в Москве, до сих пор не пользовалась тем же материнским капиталом (основным, федеральным). И теперь дама намерена сама купить комнату, за что мы уже внесли предоплату. Деньги нам вернули, но настроение надолго испортилось.
Еще через неделю мы встретили очень хорошо подготовленного продавца. Она не любила посредников, поэтому собирала все нотариально заверенные льготы и необходимые документы в органах опеки и попечительства. Это значительно облегчило нашу задачу, отпала необходимость «набирать» адреса совладельцев. Но вот в чем проблема: концепция «усатого я» не сработала. Перед отправкой документов на сделку мы еще раз проверили данные заголовка.
Оказалось, что в паспорте у нашей продавщицы такая же фамилия, а в правоустанавливающих документах на комнату она другая. Оказывается, эта дама не так давно вышла замуж. Она выдала новый паспорт, но не изменила «личные данные» в документах Росреестра и в «Форме 9». «Свидетельство о браке есть, там все написано» – такой наивный подход нас шокировал, ведь при смене имени по закону требуется не только новый паспорт, но и все документы на собственность.
Устав от длительных переездов по городу, мы решили сделать перерыв. Но вдруг появился вариант, который мог бы стать «мечтой поэта», если бы он, конечно, согласился купить «уголок» в десятикомнатной квартире. С юридической точки зрения все было нормально, кроме одного нюанса: менее трех лет назад несовершеннолетний мальчик был выписан из выставленной на продажу комнаты. Документов, подтверждающих, что ребенок был потом где-то прописан, не предоставили.
В случае с несовершеннолетними все не так просто. Теперь, честное слово родителей, закон разрешает несовершеннолетним, не являющимся собственниками жилья, никуда регистрироваться. На это есть причина: чтобы улучшить жилищные условия для себя и своих детей, родителям часто приходится продавать свои дома. Однако никто не купит его с зарегистрированными несовершеннолетними, и найти надежный вариант для срочной регистрации ребенка непросто.
Теоретически родители должны выполнять свои обязанности. Но всегда есть минимум, но возможность отсрочки, когда несовершеннолетние пересекают отметку 18-летнего, не получив своего углового. В этом случае покупателя помещения ждут суды. Поэтому необходимо требовать документы, подтверждающие: а) проживание ранее выписанного ребенка по месту нового проживания и б) то, что новая квартира не повреждена и в ней можно жить. это вообще. Нам этих доказательств не предоставили, и с тех пор от покупки пришлось отказаться.
Короче говоря: номер, который мы хотели, купили, конечно. Со всеми проверками у нас ушло почти полгода. И это с опытным агентом с юридическим образованием.
