Как купить дачу и не быть обманутым? Продажа по «садовой книге», фальшивой доверенности, крышам на охраняемых территориях и прочим «сюрпризам». Чтобы не покупать свинью в мешочке, мы попросили юристов рассказать, как выглядеть и что проверять.
Перед покупкой крыши проверьте право собственности продавца, уточните фактические границы земельного участка и тип его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, перечислению денег и регистрации прав.
Проверить документы
Убедитесь, что продавец действительно владеет интересующей вас землей. Начните с запроса копий ваших документов. На этом этапе возможны разные ситуации:
1. Продавец предъявляет свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества.
«Это наиболее желательная ситуация. Тем не менее, я все же рекомендую подать заявку в МФЦ на новую выписку, потому что с момента выхода старого документа участок мог быть продан, заложен, арестован и т. Д. Новая выписка покажет такие аспекты ».
2. Продавец имеет право собственности, выданное до 1998 года, и сведения о земельном участке не внесены в Единый государственный реестр недвижимого имущества.
«В таком случае продавца следует уговорить подать заявку на государственную регистрацию предыдущего закона и только после внесения записи в реестр о заключении сделки».
3. Продавец предоставляет постановление суда, акт о праве на наследство, договор раздела недвижимого имущества.
Совет аналогичный – дождитесь ввода данных в USRN и только потом продолжайте транзакцию.
4. Участок под крышей не принадлежит владельцу, есть только буклет о членстве в ассоциации садоводов или кровельщиков.
Ни в коем случае не покупайте крыши через «садовую книгу». Он удостоверяет только членство в некоммерческой ассоциации, но не право собственности.
Один покупатель не появлялся два года и, приехав с семьей, обнаружил, что его дача принадлежит другому владельцу. Выяснилось, что за неуплату обязательных членских взносов садоводческий кооператив заочно исключил формального собственника участка, передав членство новому, ничего не подозревающему бывшему «собственнику». Новому владельцу удалось оформить недвижимость в собственность. В конечном итоге суд встал на его сторону.
Реестр прав собственности на недвижимое имущество (СССР) появился в 1998 году. Позже он вошел в Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕСРН). Это означает, что все права на недвижимость, появившиеся после 1998 года, подлежали государственной регистрации. Другими словами, с 1998 года в отношении недвижимости вступил в силу принцип публичной аутентификации – любая третья сторона может проверить, кому именно принадлежит недвижимость.
На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site вы можете бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Информация о недвижимости в режиме он-лайн», получить общедоступную информацию о характеристиках объекта (адрес, описание), а также о наличии прав и регистрационных обязательств.
Ссылки продавца
Обратите внимание на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, он может быть не тем, кем себя выдает. Вы видите несоответствия между версией продавца и документами, чрезмерную нервозность.
Если продавец состоит в браке, попросите у супруга нотариально заверенное разрешение на продажу коттеджа. Верно обратное Риск того, что транзакция будет считаться недействительным.
Кроме того, необходимо обеспечить, чтобы человек не развелся за последние три года. Если это произойдет, следует уточнить, следует ли в предоставлении суда или в нотариальном соглашении о разделении совместных активов, было зарезервировано, что бывший супруг не имеет права на предмет пожертвований.
Крыши продавца жены бросали вызов транзакции, сделанной без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составляли около 10% стоимости дома, процесс был потерян. Единственный положительный аспект заключается в том, что продавец повернул деньги.
Кадастральная регистрация
Если документы в порядке, и личность продавца не поднимает возражений, убедитесь, что размер и конфигурация участка соответствует тому, что продавец показывает. Оптимально, когда, в дополнение к информации о владельце сюжета, также включает его координаты. Однако, как он говорит, доверять, но проверь: им все же лучше называть кадастровым инженером, который пойдет на место и показать, как данные ЕГРН соотносится с реальной ситуацией.
«Такая проверка особенно важен, когда мы покупаем сюжет со зданиями. Если окажется, что на участке соседа есть часть дома или ванна, сосед может запросить его снос. Вы также не должны забывать, что здания не должны Стенд прямо рядом с границей сюжета: от правил от границы должен быть по крайней мере метр для бытовой техники и 3 метра для жилых домов ».
Если нет данных о земельном реестре в Едином государственном реестре юридических лиц, вы возьмете высокий риск: в любое время может быть спор с соседями.
«Проблема состоит в том, что около 70% владельцев участков узаконили свои участки под амнистию на крыше или упрощенную процедуру без обязательной демаркации. Это означает, что границы и область участка могут быть пересмотрены, например, Если ваши соседи внезапно примут участие в измерении местности. Поэтому вы должны попросить продавца указать границы. Да, это займет у вас три, четыре недели, но только тогда вы будете уверены, что на вашей собственности нет.
Другим – это своего рода разрешенное использование. Информация о том, как вы можете использовать сюжет и что разрешено его построить, вы можете найти в едином государственном реестре юридических лиц. Подходящими вопросами также могут быть заданы в местной администрации. Это позволит избежать неприятных сюрпризов после покупки сюжета. В частности, Акт запрещает строительство жилых зданий в районах, предназначенных для сельскохозяйственного производства или утилизации.
Собственно проверяйте настройку: если вы видите газопровод или линия электропередач возле границ, учитесь у владельца сети, будь то участок в защитной зоне. «Если вы не можете, это нельзя построить на Земле, легкий огонь, пинайте подвал (в зависимости от специфики зоны отчуждения).
Постарайтесь также выяснить, есть ли какие-либо планы по созданию дороги или другого объекта инфраструктуры, проходящего через урегулирование. Были преверенны, что крыши в Московской области были проданы с большой скидкой. Продавцы знали, что через несколько лет заговор будет отозван для нужд правительства. К сожалению, покупатели были для таких домов.
К сожалению, до тех пор, пока сюжет официально забронирован для правительства, заранее невозможно учиться, будет ли собственность будет конфискована владельцу. Как правило, эта информация «очищена» через их каналы в администрации посредниками недвижимости или юристами. Максимум, что можно отсчитать на собственной оценке объекта, это изучение плана развития земель.
Если вы планируете построить шоссе или линию через ваш городЖелезная дорога, существует риск, который ранее или поздний дом, купленный вами, будет отозван для нужд государства, предлагая компенсацию, сумма которого часто не покрывается фактической рыночной стоимостью имущества.
Сделка
- Соглашение о покупке и продаже могут быть заключены в регулярной письменной форме. В нем все особенности – как дом, так и участки: кадастровые числа, поверхность и адрес должны быть определены. По словам Дари Третьякова, документ не должен быть очень долго и сложен, но есть некоторые вещи, которые вы должны обратить внимание.
- Фактическая цена продажи должна быть указана в договоре. В противном случае, если есть какие-либо проблемы с землей, будет очень трудно восстановить деньги. Кроме того, обесценение в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите позже перепродать дом.
- Отдельная проблема обратить внимание на отсутствие сторонних претензий на крыши. Это особенно верно на сельском рынке, где участки часто являются частью капли, а иногда и неожиданные притворяющиеся вид.
Все должно закончиться. Даже после подписания договора и передачи денег, вы до сих пор не стали владельцем земли. Право собственности будет передано только после государственной регистрации.
