Ипотека (залог недвижимости) земельных участков представляет собой сложный инструмент хеджирования, так как защищает основное закрепленное ею обязательство в целом. Специфика ипотеки земельных участков определяется нормами, установленными актами гражданского законодательства Российской Федерации:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (в главе 23, в частности в ст. 334, п. 2, в ст. 340, п. 3-5);
- Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)” от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.
Введение в действие закона об ипотеке было предусмотрено ст. 334 сек. 2 Гражданского кодекса следующим образом: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, зданий, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. К ипотеке применяются общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации. в случаях, когда «Кодекс» или сам Закон об ипотеке не устанавливает никаких других правил.
Земельный участок закладывается в обеспечение исполнения обязательства землевладельца. Самый распространенный случай – когда земельный участок передается в залог в качестве обеспечения денежной ссуды.
Залог на земельные участки может возникать только в том случае, если их оборот разрешен федеральными законами (статья 1 (4) Закона об ипотеке).
Только следующие участки могут быть предметом ипотеки
- принадлежащие физическим лицам, их объединениям или юридическим лицам, предназначенные для ведения садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства, строительства домов и гаражей;
- приусадебные участки в личном подсобном хозяйстве;
- земельные участки, занятые зданиями, сооружениями и сооружениями в размерах, необходимых для их хозяйственного содержания (функционального обеспечения).
Вышеупомянутые участки должны соответствовать следующим требованиям.
- они не должны применяться к участкам, не являющимся предметом ипотеки, как это предусмотрено ст. 62 Закона об ипотеке;
- должны выделяться натурой из общей или совместной земли.
Сюжеты, за исключением сюжетов, перечисленных в статье. 63 Закона об ипотеке, могут быть заложены по ипотечному договору только в том случае, если права на них внесены в порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Ипотека земельного участка не включает здание или сооружение, расположенные или построенные на этом участке, если иное не предусмотрено ипотечным договором.
Особенности оценки участка при ипотеке и дополнительные требования к ипотечному документу: в ипотечном документе нельзя оценить участок ниже его нормативной цены (ч. 1 ст. 67 Закона об ипотеке).
Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Ипотечный договор должен быть оформлен в письменной форме и нотариально заверен. Кроме того, он подлежит государственной регистрации. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.
