Могут ли власти снести ваш дом без вашего согласия? Ситуация в Кунцево, где жители протестуют против строительства рядом с ними многоэтажного дома и последующего сноса их домов, четко высветила проблемы в отношениях между властями и арендодателями с точки зрения изъятия имущества, а также подачи заявления. регламентов застройки. О том, имеют ли власти право добросовестно экспроприировать владельцев и могут ли они вообще защитить свои дома от сноса, мы пишем в этой статье.
Может ли государство лишать собственников недвижимости, а в том числе и жилой?
С легкостью. Например, ст. 35 Конституции Российской Федерации дает государству право конфисковать любое имущество с предварительной и эквивалентной компенсацией. С другой стороны, часть 3 статьи 55 позволяет при определенных условиях ограничивать права и свободы субъекта. Эти стандарты являются основой любого изъятия собственности.
Более подробные условия отчуждения недвижимости (в том числе государством) указаны в положениях Гражданского кодекса. И да, ст. 235 Гражданского кодекса предусматривает, что на имущество может быть наложен арест в связи с конфискацией, реквизицией, изъятием земли и т. д. Ст. 239 Гражданского кодекса определяет правила отчуждения здания в связи с отчуждением земли для нужд государства.
Наконец, ст. 49 Земельного кодекса гласит, что власти имеют право изымать землю и постройки на ней для целей национальной обороны, космической деятельности и строительства транспортной инфраструктуры.
А вправе ли местные органы власти лишать владельцев имущества в ходе осуществления нового строительства?
У них есть на это право. Статья 132 сек. 2 Конституции Российской Федерации указывает, что органам местного самоуправления могут быть предоставлены установленные законом государственные полномочия. В свою очередь, искусство. 8 ГК РФ (Градостроительный кодекс) дает городским властям право принимать решение о застройке уже застроенных территорий. А согласно статье 46.1 Градостроительного кодекса РФ [1] такая «застройка» включает не только строительство, но и разрушение построек. И, наконец, в 2014 году Конституционный Суд РФ пояснил, что «развитие застроенных территорий не препятствует отчуждению квартир в многоэтажных жилых домах и других объектах …» . Поэтому сомнений нет. не нужны. Федеральные и городские власти имеют право отчуждать любую собственность, в том числе жилую. Все условия указаны в вышеупомянутых законах.
Некоторые интересные моменты трактовки части 2 и 3 статьи 46.1 ГрК РФ в порядке дискуссии
Позиция инициативной группы жителей Кунцево, протестующих против строительства многоэтажных домов и уничтожения их мест, основана на постулатах указанной статьи. Все авторы и комментаторы согласны с тем, что муниципалитет принимает решение о застройке земли там, где уже есть нежилые дома и здания, при следующих условиях: наличие регионального градостроительного кодекса (постановление, постановление, закон); стандарты проектирования, здания, признанные аварийными, или общественные программы, включающие снос и реконструкцию. А если на данном участке нет аварийных построек, решение о зонировании не может быть принято. Эта точка зрения общепринята. За ним последовали (боюсь, я ошибаюсь) жители Кунцево, обжаловавшие постановление властей Москвы во всех инстанциях .
Однако возникает вопрос: почему законодатель разделил все эти посылки между двумя частями статьи? Почему он включил во вторую часть обязательство иметь правила и стандарты, а в третьей части указал на необходимость программы или наличие аварийных построек? Почему он не объединил все сайты в одну часть? Рецепты пишутся не так. Обязательные основания всегда объединяются в одну часть или пункт. Это требования элементарной логики и теории права. И если исключить ошибку законодателя, то можно сказать, что это было сделано специально.
Тогда кажется, что часть 3 только говорит нам о возможностях принять решение при наличии дома престарелых и программы. Это означает, что решение может быть принято или не принято. Короче как карты падают. И главное, эта норма не связывает решение о застройке территории с наличием аварийных построек или городской программой.Прочтите его внимательно и вдумчиво, и вы убедитесь в этом сами. Но если бы было написано, что решение принято Только если бы была городская программа или обреченное здание, все было бы иначе. Но такого слова там нет.
И на этой основе документ о застройке территории, в первую очередь, принимается на основании норм землепользования и застройки, местного городского кодекса и регламентов по подготовке и принятию проектов планировки на данной территории. . Это основано на части 2 цитируемой статьи. В этом случае обоснование снятия собственности кардинально упрощается.
Как защитится от сноса и уничтожения объектов?
Постановления о плане территориального развития районов Кунцево 47 и 48 были приняты только в соответствии со ст. 46,1 часть 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Откройте это решение и прочтите преамбулу документа. Принятие постановления авторы обосновывают только Градостроительным кодексом Москвы, положением о территориальной застройке и постановлением о подготовке проектов планировки. Нет никаких ссылок на законы, регулирующие процесс объявления домов разрушенными и непригодными для проживания людей, или на муниципальную целевую программу. А с учетом того, что инициативная группа жителей проиграла дело в Москве и в Верховном суде, суды де-факто признали возможность такого толкования статьи.
Когда федеральные власти занимают квартиры и сносят дома для нужд обороны, космической промышленности или строительства объектов федерального значения, защищать дальнейшее существование собственности нереально. Можно говорить только о достойном вознаграждении и компенсации натурой или деньгами. И если размер компенсации или свойства данной вещи не устраивают владельца, он вправе обратиться в суд для защиты своих интересов. В этом случае есть возможность достижения относительной справедливости. Таких случаев в России много.
Выводы
Таким же образом местные власти защищают права в случае конфискации имущества. А в противостоянии с городскими властями вы даже можете защитить дома и коммерческую недвижимость от сноса и разрушения. Однако здесь есть одно «но». Если отчуждение происходит в контексте застройки, эта возможность падает до нуля. Об этом наглядно свидетельствует судебная практика. И дело даже не в ситуации с Кунцевым. В регионах объекты давно выведены в застройку. И одно дело, как я указал выше, даже дошло до Конституционного трибунала, который посчитал такую возможность оправданной [4]. Поэтому в таких ситуациях, по крайней мере пока, мы можем говорить только о справедливой компенсации или компенсации.
Таким образом, как федеральные, так и местные власти в соответствии с Конституцией и законами Российской Федерации имеют право занимать и сносить помещения, принадлежащие добросовестным собственникам. Оборона от сноса крайне сложна или невозможна. Но получить повышение компенсации или улучшение качества новой квартиры вполне возможно. В том числе и в суде.
Отдельным вопросом является проблема применения статьи о решении об условиях разработки. [5] Мнения вышестоящих судов по этому поводу не вызывают сомнений – снос возможен. Но если честно, это было понятно. События в Кунцево высветили еще одну дилемму: имеют ли провинциальные чиновники и их заместители право принимать решения о развитии застроенных территорий, когда нет поврежденных зданий или не решается муниципальная программа? И если да, то значит ли это, что ч. 2 ст. 46.1 Градостроительного кодекса можно применять без участия 3? Этот вопрос может решить только законодатель или Конституционный Суд РФ.
Еще одна проблема, которая неожиданно возникла в связи с ситуацией в Кунцево, заключается в том, что муниципальные акты часто не включают встроенные процедуры разработки.Следует ли застройщику сначала построить дом и переселить в него жителей из близлежащих построек, или застройщик должен сначала переселить жителей, прежде чем начинать строительство?В какие дома переселять жителей?На какой земле для них можно построить дома?В чем дело?Все эти вопросы не следует оставлять на усмотрение разработчика.Они должны быть объяснены муниципальными властями в своих документах.
[1] Градостроительный кодекс РФ.
[2] Постановление Конституционного Суда РФ № 2026-О от 10.07.2014.
[3] Постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2017 г. № 903-ПП.
