Долгосрочная аренда плюсы и минусы. Многие владельцы зарубежной недвижимости берут их в аренду: это отличный способ не только оплачивать текущие счета и налоги, но и зарабатывать – особенно когда квартиры просто бесхозные, но сдавать их в аренду – это всегда риск. Посмотрите, как избежать их в долгосрочной перспективе.
Рынок аренды представлен различными возможностями получения дохода от существующей недвижимости. Инвестиционная недвижимость – это в основном туристические апартаменты, расположенные на популярных курортах. Долгосрочная аренда популярна в стабильных круглогодичных странах: Чехия, Великобритания, Франция, Германия, США, Австрия, Кипр, реже в Италии и Испании.
Долгосрочная аренда квартир, как правило, не попадает в категорию инвестиционных, так как среднегодовая прибыль намного ниже, например, туристическая аренда. Однако во многих отношениях это более надежный способ заработка. Несомненным плюсом долгосрочной аренды является возможность сдачи в аренду на время длительного отсутствия хозяев в стране. Долгосрочный договор, хорошие арендаторы, меньшее потребление недвижимости, отсутствие стресса, связанного с поиском туристов и подготовкой места для их приезда и отъезда, делают его оправданным и распространенным среди собственников. Однако, чтобы понять это правильно, необходимо соблюдать несколько основных правил.
Как организовать процесс аренды
Аренда в процессе может возникнуть огромное количество тонкостей и сюрпризов. Возможно, ни один агент не посоветует вам самостоятельно управлять собственной зарубежной недвижимостью особенно, если вы не профессионал в этой отрасли, особенно если вы не живете в непосредственной близости от объекта. Надежная управляющая компания – залог профессионального управления зарубежной недвижимостью, особенно при отсутствии собственника в стране.
Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют покупать зарубежную недвижимость только там, где уже налажен менеджмент или где можно устроить, то есть обратиться к надежным специалистам, которые разберутся со всеми проблемами. Как правило, такие услуги предоставляют апарт-отели и кондоминиумы. Размер прибыли таким образом будет уменьшен, так как владельцу придется оплачивать услуги управляющего недвижимостью.
Несомненно, собственники квартир могут самостоятельно продавать свою недвижимость в долгосрочную аренду, размещая информацию на сайтах, ища арендаторов, готовя недвижимость для гостей, делая уборку и ремонт, общаясь с арендаторами. Очевидно, что этот процесс трудоемкий и требует много внимания и времени, прежде чем доход в этом случае полностью «заработает». идет в карман хозяина. Но специалисты подчеркивают, что запускать такой бизнес следует только в том случае, если у кого-то есть реальный опыт и заинтересованность в организации этого процесса – в противном случае размер вознаграждения управляющей компании более чем оправдан.
Как правильно оформить договор с арендатором
Как правило, уже есть компании, помогающие собственникам снимать квартиры за рубежом. Они предоставляют собственнику правильно составленный договор. Если такой услуги нет или есть сомнения по поводу содержания документов, рекомендуется привлечь юриста в стране покупки. Профессионально оформленный договор аренды очень важно, и пренебрегать им нельзя!
Что касается элементов, которые обязательно должны быть указаны в договоре, как правило, это четкие условия аренды и возможность продления договора, распределение электроэнергии, воды, инвентаризация ценностей, основные жилищные условия и т. Д. Во многих зарубежных странах например, в Германии, Австрии, Франции, Нидерландах в договорах аренды часто нет четко определенных условий, и квартира может менять владельцев несколько раз, сохранение того же арендатора. Обычная практика продажа недвижимости «совместно с арендатором». Квартиры, которые уже сданы в аренду, можно приобрести чуть дешевле средней рыночной стоимости.
Но конец аренды должен быть указан в договоре, потому что по законам нескольких европейских стран арендатор, потерявший работу и не в состоянии платить арендную плату, просто не может арендовать арендодатель.
право выселить. К сожалению, такие примеры случаются, и иногда такие арендаторы до сих пор живут в «арендованных» квартирах. квартира абсолютно бесплатна на долгие годы. Именно из-за нечетких формулировок в договорах аренды некоторые покупатели отказываются покупать квартиры.
Чем долгосрочная аренда лучше краткосрочной?
Долгосрочная аренда однозначно надежнее и стабильнее туристической. В этом случае собственнику гарантировано получение дохода от полугода до года и более. Кроме того, значительно ниже расход квартиры, потому что на протяжении всего периода в ней проживает максимум несколько человек. Это также возможность найти достойного кандидата, который в некоторых случаях сделает квартиру еще лучше, хотя это, безусловно, исключение из правил.
Основные недостатки такого вложения
При покупке квартиры собственник вкладывает сумму, которую вряд ли быстро вернут в случае долгосрочной аренды. Окупаемость в этом случае составляет в среднем 15 лет. Исключение составляют сделки, в которых недвижимость была приобретена на ранней стадии строительства, с выгодной рассрочкой, на развивающемся рынке и т. Д.
После определенного периода аренды квартиры и соответствующей амортизации ее нельзя сдавать по первоначальной стоимости, так как ее состояние ухудшится или придется платить за ремонт. Владелец должен застраховать свой дом, чтобы ему не пришлось тратить огромные суммы денег на покрытие ущерба в случае непредвиденных событий.
Хорошая новость заключается в том, что не каждый регион, район и даже не каждый жилой комплекс предлагает одинаковый уровень долгосрочной аренды. Принимая решение об аренде квартиры, стоит познакомиться с «местными». тарифы. Краткосрочная аренда определенно более выгодна, чем долгосрочная: скажем, за месяц туристической аренды в высокий сезон на Кипре вы можете заработать до половины суммы годовой аренды. Но в целом долгосрочная аренда- надежный способ получать стабильный доход.
Как я могу предотвратить риск?
Любой риск можно свести к минимуму, обратившись к компетентному юристу и соблюдая все основные правила аренды и требования страны уплата налогов, своевременная оплата счетов, организация проверки квартиры и т. д. Помните, что незаконная аренда может повлечь за собой огромные штрафы, поэтому управляющая компания и официальные документы будут гарантией избежания «основных» проблем риск.
Какой доход получает собственник?
В среднем в Европе и США доходность долгосрочной аренды недвижимости составляет около 3% в год, а в некоторых случаях достигает 4-5,5%. Эксперты говорят 6% годовых при долгосрочной аренде это крайне редко. Интересным вариантом является сочетание долгосрочной аренды и туристической аренды в популярных местах отдыха, например, на Кипре: в этом случае доход может достигать 8%, но затраты на рабочую силу, связанные с обеспечением такого дохода, увеличиваются в несколько раз.
Получение средств
Денежные средства можно получить и на счет в России, но лучше открыть банковский счет в стране учреждения. Владелец должен платить налог на недвижимость и налог на прибыль, поскольку аренда недвижимости подпадает под эту категорию. Налоги может рассчитывать и даже уплачивать управляющая компания. Чтобы ознакомиться со всеми тонкостями процесса, вам следует проконсультироваться с юристом в штате, где вы планируете сдавать недвижимость в аренду.
Пять советов собственникам недвижимостипланирование долгосрочной аренды недвижимости
1. Прежде чем сдавать недвижимость в аренду, обязательно проконсультируйтесь с юристом или адвокатом в стране, где находится недвижимость.
2. Подумайте, стоит ли вам привлекать компанию по управлению недвижимостью или вы можете управлять ею самостоятельно.
3 Потратьте свое время и деньги на составление надлежащего договора аренды.
Учтите все риски и проблемы, связанные с вашим отсутствием во время аренды.
5. Перед сдачей квартиры в аренду составьте подробный план возможных расходов и доходов, создайте резервный фонд на случай непредвиденных расходов (мелкий и капитальный ремонт, поломки электросети и т. Д.)
