Помощник по недвижимости для домовладельцев, которые хотят продать свой дом самостоятельно. Что вам нужно, чтобы выставить свою недвижимость на продажу? Мы объясним это по пунктам.
Обсудим основные этапы продажи квартиры: предпродажную подготовку, процесс продажи, саму сделку и пост-транзакционный этап. Сериалов будет много. Следует помнить, что все советы носят обобщенный характер, потому что в сделках с недвижимостью, как и в кабинете врача, каждый случай – разный, общий рецепт для всех не существует.
Что делать перед выставлением объявления на продажу? Первым делом нужно подготовить формальности. В этой серии мы объясняем порядок, в котором они должны быть приготовлены.
Успех любой продажи зависит от многих факторов. Вы можете продать свою квартиру через месяц или два – если цена находится в диапазоне рыночных цен, и даже до нескольких лет, если она была завышена или недвижимость уникальна. Но если вы думали, что трудоемкий процесс продажи недвижимости начинается с подачи объявления, вы ошибались. Во-первых, нужно ли вам проверить, есть ли у вас законные права на недвижимость, которую вы собираетесь продать?
Шаг первый: задокументируйте свои права
Перед планируемой продажей убедитесь, что у нас есть все документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
- Иметь действующий паспорт;
- Есть ли свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Этот документ должен быть у вас, если вы зарегистрировали свое право собственности до 15 июля 2016 года. Позже, как известно, свидетельство было заменено выпиской из Единого государственного реестра прав, а с 2018 года выдают выписку из Единого государственного реестра прав. Прав. Следует помнить, что срок действия такой выписки небольшой, ее необходимо будет получить за день до операции;
- Есть все документы. подтверждающие основания перехода права собственности к вам.
Возможно:
- договор приватизации,
- Договор купли-продажи, если вы купили недвижимость,
- акт дарения, если вы получили его в качестве пожертвования,
- акт о наследовании, если вы унаследовали имущество,
- договор ренты, если квартира передана в соответствии с этим документом и его реализация
- Договор долевого участия, если вы купили квартиру в новом жилом массиве.
Помните, что указанные выше документы являются лишь подтверждением того, что вы получили квартиру на законных основаниях.
Не все из них необходимы для сделки, только та часть, которая касается вас как арендодателя.
Второй шаг: подтверждение истории переводов
Этот шаг следует из первого. Если квартира переходила из рук в руки более одного раза, вам придется нести ответственность за «второго хозяина». То есть в идеале желательно иметь все документы, которые касаются проданной квартиры. Это подтверждение всех документов о передаче собственности от предыдущих владельцев: документы, на основании которых они стали собственниками квартиры, которую вы затем купили у них (список такой же, как и выше).
Самые ответственные владельцы хранят эти архивы так, как Кастелян Бессмертный держит свою иглу, и это правильно.
Утверждение «ты никто без листа бумаги» здесь очень точно. История жилья может быть сложной, например, в виде отказов от приватизации, получения неприемлемого наследства и т. Д.
Большая ошибка думать, что одной выписки из USRN достаточно для подтверждения права собственности.
Такой документ получить довольно просто, его иногда используют даже мошенники. Из выписки можно узнать о последнем владельце, но история и предыстория других транзакций останутся неизвестными, что очень рискованно.
Так как специалисты покупателя будут проверять всю историю перехода прав, большее доверие вызовет у собственника со всеми документами на руках. Показывать их сразу нельзя, сохраняйте до внесения предоплаты за квартиру. На первом этапе вы также можете показать копии, если кто-то заинтересуется.
Третий этап: Если вы не единственный собственник.
С правоустанавливающими документами мы уже разобрались, теперь нужно подумать о других возможных участниках сделки. Если вы не являетесь единственным владельцем квартиры и не сможете продать ее самостоятельно, все владельцы должны участвовать в процессе.
Муж не может продавать за жену, тетя не может продавать за дядю, один партнер не может продавать за другого.
Вы можете использовать доверенность, но немногие покупатели согласятся на сделку по доверенности, это рискованный вариант.
Если квартира была куплена во время брака и зарегистрирована на имя одного из супругов. другой супруг по умолчанию является совладельцем. Вы обязаны от него для заказа потребуется нотариально заверенное согласие на продажу. Кстати, для совершения сделки вам также понадобится свидетельство о браке.
Если сделка касается владельцев – детей или недееспособных лиц, то потребуется согласие органов опеки и пробации. Он будет выдан позже, после внесения предоплаты за квартиру, то есть за день до сделки. Однако мы должны заранее проконсультироваться с органом опеки и попечительства, согласится ли он на сделку и на каких условиях.
Иногда бывает, что человек намеревается продать квартиру, в которой он живет и прописан, но она принадлежит не ему, а организации, которая предоставила ему эту жилую площадь. Возможна ли такая сделка? Конечно, нет. Вы не можете продать то, чего у вас нет.
Что делать с этой комнатой?
Отдельно стоит выделить продажу комнат. Здесь помимо того, что вам нужно собрать свои документы относительно жилплощади, нужно взаимодействовать с соседями – совладельцами квартиры. Вы должны понимать, что у них есть преимущественное право покупки, что означает, что вы должны сначала предложить им купить комнату, и только если они откажутся, вы можете продать ее другим людям. Однако помните, что отказ необходимо нотариально заверить.
Важный нюанс – нельзя продать комнату ниже той стоимости, за которую ее предлагали соседи, иначе сделка будет признана недействительной.
Четвертый этап: вмешательство в продажи
Затем вам нужно будет подтвердить, что в отношении квартиры не было наложено никакого ареста, каких-либо обременений или запретов. Кстати, можно указать определенные ограничения, а потом об этом забыть (например, собственник может запретить оформление передачи имущества без личного участия).
Долевое участие – квартира, заложенная в банке, то есть ипотека. Его можно продать, но на условиях кредитора и с его участием. Сейчас, кстати, такие транзакции уже не новость и становятся все более распространенными.
Судебные аресты и запреты на операции с недвижимостью. Например, это возможно с очень большой задолженностью по счетам за коммунальные услуги. Но в этом случае проблему можно решить. А если собственник банкрот и имущество арестовано, то квартиру продать нельзя, так как сделка считается недействительной.
Если вы не все помните и не уверены в обвинениях, сходите в МФЦ и объясните или попросите выписку из USRN.
Шаг пятый: была ли перепланировка
Документы, связанные с переоборудованием, могут потребоваться при продаже. Если это будет сделано, красная линия на плане этажа может сорвать сделку, особенно для покупателей ипотечных кредитов. Не все банки допускают отклонения от нормативов жилой площади. В прошлом кредитные учреждения не одобряли бы покупку, если бы в план этажа вносились какие-либо изменения, но теперь они проявляют более мягкий подход к одобрению, и все же многие варианты могут быть отклонены.
Советуем легализовать перепланировку в ЖК перед продажей, если вы этого еще не сделали.
Так вы облегчите жизнь, как себе, так и новым хозяевам квартиры.
Прямо перед транзакцией может быть необходима для того, чтобы помочь о нехватке задолженности в коммунальных услугах, единого жилого документа (полученного в МФЦ).Вы можете сделать сертификат от службы технической инвентаризации и плана комнат, но опять же, они не всегда необходимы для транзакций.
