На протяжении поколений покупка собственного жилья считалась краеугольным камнем мечты многих людей. Однако в последние годы люди спорят о том, всегда ли покупка дома лучше, чем аренда. Многие финансово подкованные люди начинают сомневаться, что экономически целесообразно покупать небольшую и недорогую квартиру или подождать и купить дом своей мечты.
Есть множество плюсов как в случае покупки, так и в случае аренды, в зависимости от обстоятельств каждого человека в отдельности. Чтобы понять, что делать и правильно оценить ситуацию нужно ответить 4 важных вопросов.
1. Как долго оставаться в доме?
Предполагаемая продолжительность проживания влияет на принятие решения. Процесс покупки, а в следствии и продажи дома включает в себя множество различных затрат. Многие из них будущие домовладельцы часто упускают из виду, в том числе зарплата риелтору, комиссию за оценку, страхование и комиссию за выдачу ипотеки. Можно оказаться на крючке из-за некоторых заключительных расходов, когда также продадите дом.
Чем дольше съемщик остаётся в доме, тем больше времени будет на распределение этих затрат. Если дом продастся в течение нескольких лет, стоимость дома, возможно, не будет достаточно высокой, чтобы компенсировать эти сборы. Также следует учитывать другие расходы, связанные с домовладением, в том числе стоимость страхования домовладельцев и другие виды страхования.
Более того, вероятно использование ипотеки для покупки дома. Ипотека — это ссуда, которая должна быть возвращен, и это может увеличить риск. Чтобы снизить риск, важно оставаться в доме достаточно долго, чтобы уменьшить свой долг и обеспечить значительное повышение цен. Если проживающий планирует оставаться на срок от трех лет, вероятно, что покупка окажется финансово невыгодной.
2. Цены на жилье всегда становятся выше?
До обвала рынка недвижимости 2007 года, многие считали, что цены на жилье возрастают с каждым годом. Но это не тот случай. Лопнувший пузырь на рынке жилья показал, что цены на жилье могут существенно упасть.
Перед покупкой дома подумайте, как будут жить ваши финансы, если стоимость вашего дома будет расти медленно или совсем не расти. В реальном выражении, если уровень инфляции составляет 3%, а стоимость вашего дома повышается на 1%, теряется покупательная способность.
Как вложение, это не будет большой выгодой.
Цены на жилье менее подвержены среднегодовым колебаниям, чем фондовый рынок, но эта очевидная стабильность может скрывать различные риски. Во-первых, индексы цен на жилье не являются хорошим индикатором потенциала роста вашего дома. Индексы представляют собой совокупность домов в широком регионе, в то время как фактические цены на дома зависят от многих индивидуальных обстоятельств, связанных с местной рыночной средой и состоянием рассматриваемого дома.
Во-вторых, в долгосрочной перспективе вкладывать слишком большую часть своих сбережений в одну инвестицию с использованием заемных средств (ваш дом) может быть на самом деле более рискованным, чем вложение в диверсифицированный инвестиционный портфель, состоящий из акций и облигаций. При попке дома размером большим, чем необходимо, крупные выплаты по ипотеке могут не оставить ничего, кроме непредвиденных расходов (например, медицинских расходов), выхода на пенсию или оплаты обучения в университете. Покупатели, которые сосредоточены исключительно на идее дома как инвестиции, должны понимать, что это может быть очень рискованно.
3. Съемщики выбрасывают деньги на аренду?
Распространенным аргументом в пользу покупки дома является то, что владельцы наращивают долю в ценных активах, которые могут увеличить их долгосрочную чистую стоимость. Напротив, ежемесячная арендная плата арендодателя и страховка арендатора выглядят как расходы, а не сбережения. Но покупатели, которые сосредотачиваются просто на ежемесячных выплатах по ипотеке в сравнении с ежемесячной арендной платой, могут упустить из виду некоторые дополнительные скрытые расходы на владение.
Также, необходимо предусмотреть в бюджете расходы на налоги на имущество, страховку и регулярное техническое обслуживание (включая ваше время и усилия как домовладельца). Многие специалисты рекомендуют ежегодно выделять не менее 1% от стоимости вашего дома на текущее обслуживание. Также возможны непредвиденные расходы, такие как замена системы отопления или крыши. И если накопленных средств будет достаточно для 20% первоначального взноса, вероятно, придется внести платежи по ипотечному страхованию, которые еще больше увеличат стоимость владения домом. Кроме того, при покупке дом на одну семью в рамках планируемой застройки, скорее всего, придется учитывать оплату домовладельца или обслуживание.
Покупатели, надеющиеся, что дом улучшит их чистую стоимость, также должны убедиться, что они действительно увеличивают долю в этом активе. Низкий кредитный рейтинг может заставить платить более высокую процентную ставку и, следовательно, платить больше по процентам, а это означает, что ваш дом может подорожать быстрее, чем это реально, чтобы иметь какую-либо надежду на увеличение капитала.
4. Сравнение “яблок с яблоками”?
Точное сравнение финансовых последствий аренды и покупки начинается с учета полных затрат на домовладение, а не только ипотечных и арендных платежей, а также точной оценки того, как владение недвижимостью повлияет на ваши налоги.
Вместо того чтобы просто сосредотачиваться на ежемесячных или годовых расходах на покупку или аренду, важно подумать, какой вариант окажет большее положительное влияние на ваше общее благосостояние в конце вашего пребывания.
Также важно взвесить различия между рассматриваемыми объектами недвижимости. Например, думая об аренде трехкомнатной квартиры в многоквартирном доме в городе или покупке нового дома на одну семью с двором. Решение должно учитывать неденежные преимущества, которые предлагает каждый объект недвижимости, например, насколько важно для покупателя открытое пространство или близость к центру города.
Если говорить на эту тему с чисто математической точки зрения, то все рассчитывается очень просто: отношение цены к арендной плате рассчитывается путем деления стоимости дома на сумму годовой арендной платы. Вообще говоря, если соотношение цены и ренты меньше 20, покупка может быть лучшим вариантом. С другой стороны, если коэффициент больше 20, аренда может быть лучше. Но все же, при принятии столь важного решения нужно оценивать ситуацию с человеческой точки зрения и отталкиваться от того, что будет более выгодно в конкретной ситуации.
