Затраты при продаже дома. При продаже недвижимости большая часть внимания продавца, вероятно, будет сосредоточена на прибыли. В этом есть смысл: покупка дома и ежемесячная выплата ипотеки обходятся чрезвычайно дорого, и при продаже дома продавец желает получить максимальную отдачу от этих инвестиций.
Часто продавцу также нужно подумать о том, чтобы получить средства, необходимые для покупки следующего дома. Но важно иметь в виду, что разница между тем, сколько продавец заплатил за свой дом, и тем, сколько за него заплатит покупатель, не обязательно полностью ложится в карман продавца — продажа дома требует немалых затрат, что значительно снизит прибыль.
Как правило, продавец может ожидать, что около 10% денег, которые он заработает от продажи своего дома, будет потеряно из-за таких вещей, как комиссионные за недвижимость и сборы за осмотр.
И затраты на продажу дома, вероятно, будут даже выше указанных, если продавцу нужно будет провести ремонт или модернизацию, прежде чем дом попадёт на рынок.
Хотя продажа дома подразумевает определённые затраты, прибыль продавец получит в любом случае. Продавцу просто нужно убедиться, что он «входит» в процесс с чётким представлением о затратах на продажу дома. Тогда продавца не поразит неприятный сюрприз, когда его конечный баланс окажется не таким высоким, как ожидалось.
Так что же следует знать продавцу? Вот семь затрат при продаже дома, о которых необходимо помнить при участии в процессе.
1. Предпродажный ремонт
Есть несколько способов отремонтировать свой дом:
переделать всё;
исправить только самое главное;
переделать только очевидные вещи;
исправить только то, что пожелает будущий покупатель после осмотра дома.
Какой маршрут выберет продавец, во многом будет зависеть от текущего состояния его дома. При продаже дома, который нуждается в капитальном ремонте, возможности продавца будут ограничены, и деньги, сэкономленные на затратах на ремонт, почти наверняка будут покрываться за счёт покупной цены.
Однако в отношении большинства домов, вероятно, не потребуется значительных усилий со стороны домовладельцев, чтобы сделать эти дома привлекательными для покупателей. В этом случае у продавца есть немало возможностей для манёвра в его подходе к ремонту.
Если дому нужна новая крыша или печь, стоит прибегнуть к осуществлению этих замыслов. Обо всём, что продавец желал бы увидеть при осмотре дома, будучи на месте покупателя, следует позаботиться перед выходом на рынок.
Если же продавец желает быстро исправить ситуацию и придать своему дому привлекательный вид, ему следует сосредоточиться на внешнем виде дома. Именно это позволит дому выглядеть наилучшим образом.
Следует позаботиться о ландшафтном дизайне, покраске, ремонте корпуса и других внешних исправлениях. Стоимость внесения всех этих изменений зависит от обстоятельств.
2. Предпродажная отделка
Изменения, которые продавец вносит в отделку и обустройство дома, могут быть столь же важны, как и ремонт. При продаже недвижимости первое впечатление имеет большое значение, а загромождённый, устаревший или ярко оформленный дом отпугнёт многих покупателей ещё до того, как они войдут в дверь.
Можно добавить к этому тот факт, что дома с наружной отделкой продаются на 88% быстрее и приносят на 20% больше прибыли. Поэтому продавцу следует убедиться, что его дом имеет первоклассный дизайн, прежде чем он окажется на рынке.
Некоторые из вещей, которые владелец может сделать для оптимизации внешнего вида своего дома, бесплатны или даже потенциально выгодны, но некоторые из них — например, новая покраска, новое ковровое покрытие или кладовая — могут обойтись в приличную сумму.
3. Предпродажный осмотр дома
Предпродажный осмотр дома является одной из дополнительных затрат при продаже дома, но в конечном итоге он может сэкономить продавцу деньги, если он основательно примется за ремонт. Это позволит ему запросить более высокую продажную цену.
Самое важное, что необходимо решить при предпродажном осмотре дома, — это вещи, которые может быть сложно определить самостоятельно (например, структурные повреждения или наличие вредителей). Эти «скрытые» проблемы могут оказаться значительными препятствиями в процессе продажи.
Опять же, это дополнительные затраты. Но если продавец жил в своём доме долгое время или дом уже довольно старый, с этими затратами определённо следует смириться.
4. Окупаемость жилищного кредита
Если продавец взял кредитную линию под залог собственного капитала, также называемую ссудой под залог собственного капитала, во время проживания, то ему придётся выплатить её, прежде чем он сможет продать свой дом.
Существует множество вариантов для получения финансирования, необходимого для крупных расходов, и хотя они имеют довольно большой период окупаемости, предполагается, что продавец всё это время жил в своей собственности. Когда же он продаст свою собственность, кредитная линия закроется, и продавцу придётся уравнять разницу.
Это потому, что кредитные линии собственного капитала служат залогом имущества продавца. Если он больше не владеет недвижимостью, залога не существует. И, естественно, продавец должен будет полностью выплатить кредит.
Если продавец взял ссуду под залог собственного капитала, ему следует посоветоваться со своим кредитором, чтобы узнать, каков его платёжный баланс. Следует помнить, что кредит должен быть погашен до завершения сделки по продаже дома, поэтому продавцу не следует особо рассчитывать на прибыль от продажи, чтобы его погасить.
5. Страховой полис
Возможно, продавцу не о чем беспокоиться, но если у него есть какие-либо опасения по поводу права собственности на его жильё, то, вероятно, будет разумной идеей получить полис страхования, который защитит его в случае каких-либо споров. Иногда это оплачивается покупателем, но не всегда и не обязательно.
Перед закрытием всех сделок по продаже жилья требуется подтверждение права собственности. Это даёт продавцу право на получение прибыли от продажи — и в первую очередь на продажу собственности. Однако, если после закрытия сделки право собственности продавца будет оспорено, ему может грозить судебный процесс.
Полис страхования защитит продавца и при этом позволит сэкономить на сопутствующих расходах на иск.
6. Комиссионные
Комиссионные платят агентам по недвижимости. Вместо того, чтобы выставлять продавцу фиксированный счёт за свои услуги, агенты будут получать установленный процент — обычно от 5% до 6% от продажной цены. Эти комиссионные делятся между агентом продавца и агентом покупателя и выплачиваются при завершении сделки.
7. Прочие затраты на закрытие
Наконец, продавцу нужно будет учесть оставшуюся часть его заключительных расходов. Покупатели обычно берут на себя основную долю затрат на закрытие сделки, но при продаже на рынке покупателя, продавцу, возможно, придётся заплатить больше, чем обычно.
Трудно точно сказать, с какими затратами на закрытие столкнётся продавец, но они, вероятно, будут включать в себя плату за регистрацию и налог на передачу собственности или акта в дополнение к вышеупомянутым комиссионным агента по недвижимости.
Точные затраты на продажу дома сильно различаются от продавца к продавцу, поскольку потребности в ремонте и обустройстве также сильно разнятся.
Когда продавец впервые встречается со своим агентом по продаже недвижимости, обязательно следует задать все имеющиеся вопросы относительно затрат, в том числе, какие виды улучшений рекомендует агент и какова его комиссия. Это поможет продавцу предвидеть свою окончательную прибыль.
